| 问题 | 网签备案能否对抗法院查封 |
| 释义 | 一、网签备案能否对抗法院查封 不能。已网签的房屋能被法院查封。网签是指交易双方签订合同后到房地产相关部门进行备案形成网签号并在网上公布，用户可以通过网签号在网上进行查询的过程。网签不导致物权的变动，不能阻止法院查封执行。 《民事诉讼法》第二百四十四条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。 第二百四十七条 财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人（也即卖方）将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人（也即买方），第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 据此规定，如果买方已经支付部分或全部价款并实际占有房屋，即便还没有过户登记，只要买方对此没有过错，就可以向法院提出执行异议，要求解除对房屋查封措施。 但仅仅是签订房产买卖合同并网签，即使支付全部房款也不能对抗法院的查封。 登记机关撤销“网签”不需要需双方当事人配合或法院通知协助执为前提。 三、网签的作用 1、网签可以避免虚假房源、一房二卖、阴阳合同等违规行为，保障房产交易的公平性和透明度，同时可以有效规范房地产经纪公司的行为，维护买卖双方的合法权益。 2、交易过程全部信息化后，可以缩短买卖双方交易递件的时间。整个网签过程市民也都可以通过网上实时查询，得知二手房交易的办理进程。 3、网签可以使政府掌握最真实的市场信息，为政府部门出台各项市场政策提供更加有利的数据支持，有利于使政府加强对房产交易市场的监管力度，从而维护房产交易市场秩序。 4、网签会为买卖双方提供一个让双方都放心的平台，能够最大限度的保证交易过程中的资金安全。 四、与网签相关的法律问题： 1、房屋买卖合同没有网签备案是否具备法律效力？ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 可见，房屋买卖合同未经网签备案，仍然有效。 2、已经网签的买卖合同是否可以解除网签 可以。 买卖双方共同到住房和城乡规划建设主管部门申请即可。 3、已经办理网签备案但未实际占有房屋的买受人是否有权对抗合法占有该房屋的善意第三人？ 没有权利。 网签是住建部门对于房产交易进行规范化管理的一种行政手段，本身不具备物权的效力，所以不能在物权上对抗善意第三人。 这种情况可以通过预告登记制度进行防范。 |
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