| 问题 | 小产权房指的是什么意思 |
| 释义 | 小产权房是一种利用农村宅基地建设、建筑在集体土地上的房屋或由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。虽然小产权房有一些风险，但由于其价格低廉，吸引了大量城镇居民购买。 法律分析 “小产权房”中的“小”并非法律概念，而是一种约定俗成的称谓，这是人们在实际生活中形成的一种共识。小产权房即部分产权房。当时的部分产权人享有房屋的使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则被限定在一定范围之内，是特指建设在乡镇集体土地上对社会公开出售的房屋。 第一、小产权房含义 小产权房是指一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 第二、小产权房种类 从建房土地来源上，可以将“小产权房”分为三类： (1)利用农村宅基地建设的住宅。 (2)建设在农民集体所有非住宅建设用地上的住宅，比如建设在乡镇企业、乡村公共设施和公益事业用地上的住宅。 (3)直接利用农用地建设的住宅。 第三、小产权房颁证单位 由乡镇政府或者村委会而不是国家颁发产权证，有时仅仅是合同约定，并没有任何产权证件。“小产权”其实就是“乡产权房”、“村产权房”等“集体产权”，按照民法典定的原则，这些产权并不是受法律保护的法定产权。 和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 第四、购买小产权房的风险 (一)法律效力风险 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也分不同的情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效;对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效;对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 (二)房产转让风险 “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对房屋的保值和升值有一定影响。 (三)政策风险 购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。 (四)监管缺位风险 乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。 拓展延伸 小产权房是指在集体土地上建造的房屋，其所有权属于村集体或开发商所有，而非个人。这种房屋的建造和交易存在一定的风险，因为其土地使用权并非国家正式授权，所以不受《中华人民共和国土地管理法》的保护。 小产权房种类繁多，一般以平方为单位进行出售。其颁证单位通常是乡政府或村委员会，而非国家土地管理部门。由于小产权房的土地使用权并非国家正式授权，所以其土地转让和抵押存在一定的风险。 小产权房的法律风险不容忽视，因为其建造和交易存在一定的风险，所以建议投资者在购买前仔细了解相关法律法规，并选择合法的开发商和项目。 结语 小产权房是一种特殊房屋,其含义并非法律概念,而是一种约定俗成的称谓。小产权房是指一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。小产权房没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。不过,小产权房存在法律效力风险、房产转让风险、政策风险和监管缺位风险。购买小产权房需要谨慎,尤其是对于那些没有法律意识和经验的投资者。 法律依据 最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第三条\t异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。 最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 最高人民法院关于适用《民法典》物权编的解释（一）(2020-12-29)\t第三条\t异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。 |
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