| 问题 | 开发商交付房屋的条件有哪些，公共设施如何验收？ |
| 释义 | 一、开发商交付房屋的条件有哪些房地产开发企业交付新建商品房屋必须符合以下条件： 1、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。 2、住宅房屋所属的楼（幢）取得了上海市新建住宅交付使用许可证。新建住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。 3、办理了房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称“大产证”。实际上，只要取得“大产证”，就必须具备 一、二所列条件。未取得“大产证”的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋（一般以交钥匙为标志）的，买方应拒绝接受。不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就要求提前（在合同约定的交房期届满前）进房装修，交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋，或配套不到位，或质量存在问题或产权有纠纷，或有些费用未缴付，导致不能按时取得新建住宅交付使用许可证和新建商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。 二、公共设施如何验收对公共设施进行验收应注意以下几点： 1、楼梯。标准楼梯角度应适中，转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意：阶高在22厘米上下，介面在15厘米以上，角度为45o；楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防要求。 2、电梯。电梯台数、品牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人操作，有无紧急呼救系统，有无监视系统，有无应急疏散系统，是全天候运行还是分时段运行。 3、供水工程。公共供水是否正常，水压和水流状况，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理（如果售房合同有承诺），是否24小时供应热水（如果事前有书面承诺）。多层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用镀锌铁管（易锈蚀），还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。 4、供电工程。公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电的负荷数、电表系统工作是否正常，电表有无抄数。 5、供气工程。供气的种类（煤气、天然气、液化气）和方式（管道、罐装），供气容量大小、管道、计量是否正常，气表有无抄数记录。 6、停车场地。有无专用停放非机动车的场地，容量大小；有无必要的安全防护，是否与合同协定一致。 7、公共绿地。小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准（30％），或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明，查看证明中核定的数据。 8、其他公共设施。有些开发商在合同或销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等，交房时是否兑现；承诺的智能化安全保卫系统是否有着落，有无中央监控、信息采集、预警系统，有无24小时保安。 9、房屋间距。房屋间距对通风、采光影响很大，所交房屋是否符合政府规划间距要求。 |
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