| 问题 | 破产的房地产公司，购房合同的合法性 |
| 释义 | 在期房销售中，如果开发商破产，签署的商品房买卖合同仍然有效。根据合同要求，开发商必须退还买方首付，并承担违约责任。《企业破产法》规定，破产管理人有权决定解除或继续履行未完成的合同。买受人已支付大部分价款且无其他房屋，合同应继续履行。如果开发商不能履行，需赔偿违约金并承担法律责任。根据《中华人民共和国民法典》，违约方应承担继续履行、补救措施或赔偿损失等责任。 法律分析 有效 在期房销售中，如果刚交完首付，但并未办理按揭贷款，此时开发商破产，签署的商品房买卖合同仍旧是有效的。根据合同要求，该做法属于开发商违约，开发商必须退还买方首付，并承担合同约定的违约处理方法，给予买方一定的赔偿或具体的解决方案。 《企业破产法》规定：人民受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。 在房地产企业破产程序中买受人（即普通百姓）已经签订了合法有效的买卖合同，如果破产管理人以《商品房买卖合同》未履行完毕，没有进行房屋过户登记为由解除合同，那么买受人将蒙受巨大损失。 实务中，为了平衡买受人和房地产企业双方利益，买受人已经支付合同约定的全部或大部分价款（50%以上）且买受人名下无其他居住房屋，合同应当继续履行。 因此，在继续履行合同的时候，如果开发商不能履行那么就需要按照合同违约的方式进行处理，赔偿购房者相应的违约金，并且承担相关的法律责任。 【本文所涉及的法律依据】：： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。#160;#160; 第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 结语 根据以上情况，我们可以得出结论：在期房销售中，如果开发商破产，签署的商品房买卖合同仍然有效。开发商应退还买方首付，并承担合同约定的违约处理方法，给予买方一定的赔偿或解决方案。根据《企业破产法》，破产管理人有权决定解除或继续履行未履行完毕的合同。为了平衡买受人和房地产企业的利益，如果买受人已支付了大部分价款且名下无其他居住房屋，合同应继续履行。如果开发商不能履行合同，应按合同违约的方式处理，并赔偿购房者相应的违约金，承担法律责任。根据《中华人民共和国民法典》第577条和第578条的规定，违约方应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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