| 问题 | 房屋交付条件的判定 |
| 释义 | (一)法定交付条件 对于房屋的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所规定。其中《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。 由此可知，具有验收合格的确认文件是房屋交付的最基本条件。实践中主要体现为：《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。在本案中，豪全公司在合同约定的时间内分别取得上述证书，说明其交付的房屋已达到交付的法定条件。 (二)约定交付条件 除法定条件外，开发商和买受人在签订《商品房买卖合同》时，一般还会就交房条件和质量标准进行约定，其约定具有法律效力。但在实践中，开发商作为买卖合同双方中强势的一方，且拥有制定买卖合同的主动权，因此，在交付条件的约定上，开发商会尽量减少商品房交付的附加约定，特别是在质量瑕疵的约定上，除发生地基基础、主体结构和空气质量问题时，买受人有权拒绝接收房屋或者解除合同外，开发商不会再给自己套上更多的枷锁，但若是地基基础和主体结构出现质量问题时，该商品上根本无法竣工验收，因此，开发商在取得竣工验收之后，就已经满足了合同约定的交付条件。 因此，在本案中，除合同中有约定房屋渗漏水是房屋交付的必要条件外，买受人无权以此为由，拒绝接收房屋，并且，除非另有约定，一般情况下，自开发商通知买受人接收房屋的日期即为该商品房实际交接的日期，房屋的相关费用及风险也即随之转移。 |
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