| 问题 | 房屋买卖纠纷案件 |
| 释义 | 1、房屋产权凭证； 2、房屋买卖合同及公证书； 3、有关机关批准买卖房屋的文件； 4、关于房屋交付情况的证明； 5、买卖双方交付、收取房款的凭证； 6、买主身份、买房用途及房籍情况的证明； 7、共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据； 8、出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据； 9、其他证据。 一、出租人私自卖房是否侵权 (一)承租人有优先购买所租房屋的权利，承租人优先购买房屋的权利是债权 承租人优先购买权的效力与基于共有的优先购买权不同，共有人的优先购买权优先于承租人优先购买权。承租人优先购买权不能对抗第三人，即不可能凭借承租人优先购买权主张承租人与第三人的房屋买卖合同无效。 (二)侵害承租人优先购买权的赔偿方式是赔偿经济损失 正因为承租人优先购买权的性质是债权，因此，出租人违反义务，侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿，而不是必须保障承租人优先购买。 (三)免除出租人侵权赔偿的事由 按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： (一)房屋共有人行使优先购买权的； (二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； (三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。“ 从上述规定我们可以看出，如果房屋共有人、出租人的近亲属是房屋买卖的当事人，或者承租人放弃了优先购买权，或者第三人已经善意取得了房屋所有权，原承租人就不能再主张优先购买权了。 |
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