问题 | 预告登记是物权设立吗 |
释义 | 预告登记,是为保全一项以将来发生房产物权变动为目的的请求权,由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记。 与一般的房产登记相比较,预告登记具有如下特点: 1、特殊性。一般的房产登记,登记内容是已经完成的房产物权。而预告登记的内容并不是房产物权,而是以将来发生房产物权变动为目的的请求权。 2、对抗性。纳入预告登记的请求权,对后来发生的、与该项请求权内容相同的房产物权处分行为,产生对抗的效力,以至于将来只能发生请求权所期待的后果。 3、从属性。预告登记作为请求权的保全手段,从属于房产物权变动的请求权,并以请求权的有效存在为前提。 4、临时性。预告登记本身并不能替代正式的房产物权变动登记。因此在条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时,当事人应当办理正式的物权变动登记。 一、预告登记的性质 1、反映物权要求的公示原则 预告登记发自于当事人申请的意思表示,且将请求权通过公示手段对外展示,反映了物权要求的公示原则。预告登记既是承认并保障权利人对房产将来的法律支配关系的制度,也是债权债务关系的延伸。 2、是请求权物权化的一种具体表现 预告登记所产生的应当是物权化了的请求权。预告登记时物权变动尚未实现,因此登记对象不是物权本身,而是将来房产物权变动的请求权,其本不应纳入物权的登记范围。但如果不对请求权加以有效保全,则权利人的权利难以得到保障。通过设立预告登记制度,使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力。因此请求权本身虽是一种债权,但预告登记使该债权具备了物权的某些效力,是请求权物权化的一种具体表现。 二、预告登记的有效期 《民法典》第二百二十一条 【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。 |
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