| 问题 | 了解定金生效的条件及影响 |
| 释义 | 《民法典》规定定金合同应书面约定，定金一旦交付即所有权转移。违约方不履约无权要求返还定金，收受方不履约应双倍返还定金。定金罚则适用于迟延履行或违约致使合同目的无法实现的情况。定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分无效。不可抗力导致主合同无法履行不适用定金罚则，第三人过错导致不适用定金罚则。同一合同中约定违约金和定金时，违约方只能选择适用一项。 法律分析 《民法典》规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。故定金合同是实践性合同。 定金的效力表现为以下几个方面： 1．定金一旦交付，定金所有权发生移转。当定金由给付定金方转移至收受定金方时，定金所有权即发生移转，此为货币的特点决定的。 2．给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 3．在迟延履行或者有其他违约行为时，并不能当然适用定金罚则。只有因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，才可以适用定金罚则。当然法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 4．当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%.如果超过20%的，超过部分无效。 5．因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。 6．如果在同一合同中，如果当事人既约定违约金，又约定定金的，在一方违约时，当事人只能选择适用违约金条款或者定金条款，不能同时要求适用两个条款。 拓展延伸 定金的退还与法律责任 在合同履行过程中，定金作为一种预付款项，具有一定的法律效力和约束力。当合同无法履行或解除时，定金的退还和法律责任成为重要问题。根据相关法律规定，如果是买方违约，卖方有权保留定金并要求违约方承担违约责任；如果是卖方违约，买方有权要求返还定金并追究违约责任。同时，法律对定金的退还也有一定限制，如买方无故解除合同或恶意拖延履行，卖方有权扣留定金。因此，定金的退还与法律责任是根据具体情况来确定的，需要综合考虑合同条款、当事人行为及相关法律法规等因素。 结语 根据《民法典》规定，定金合同应以书面形式约定，且从实际交付定金之日起生效。定金的效力表现在定金所有权的转移、违约时的定金罚则等方面。定金数额不得超过主合同标的额的20%。在合同无法履行或解除时，定金的退还和法律责任成为重要问题，需要根据具体情况综合考虑合同条款、当事人行为及相关法律法规等因素。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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