| 问题 | 南京市房地产抵押管理暂行办法 |
| 释义 | 第一章总则 第二章抵押的设定 第三章抵押合同订立与登记 第四章抵押合同变更与解除 第五章抵押物的占管 第六章抵押物的处分 第七章法律责任 第八章附则 第一章总则 第一条为加强房地产抵押管理，保障抵押当事人的合法权益，适应经济发展的需要，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的出让土地使用权及其地上建筑物其他附着物的所有权作为抵押物，向抵押权人担保履行债务的法律行为。 第三条本办法适用于本市行政区域国有土地范围内的房地产抵押。 第四条房地产抵押应遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押权，受法律保护。 第五条南京市房地产主管部门为房地产抵押管理的主管部门。南京市房地产市场管理处具体负责房地产抵押的日常管理工作。 第二章抵押的设定 第六条下列房地产或权益可以设定抵押： （一）取得所有权的房屋及其使用范围内的通过出让（转让）取得的土地使用权。如属划拨土地，则必须补办出让手续，交纳出让金； （二）经依法出让后取得的城国有土地使用权； （三）依法生效的房屋预售（购）契约； （四）在建的房地产开发、建设项目。 第七条下列房地产不得设定抵押： （一）用于公共福利事业的（包括城市基础设施和公共设施）； （二）权属有争议的； （三）被依法查封、扣押或被采取诉讼保全措施的； （四）已列为改造范围的； （五）其他依法不得设定抵押的。 第八条以房屋及其他附着物设定抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。以同一房屋的部分设定抵押的，其相应的土地使用权随之抵押。 第九条以土地使用权设定抵押的，其地上房屋及其他附着物同时抵押；抵押合同签订后，地上新增的房屋或其他附着物，均为抵押物一部分。 第十条抵押共同共有的房地产，当事人必须事先征得其他共有人书面同意，所有共有人均为抵押人；抵押按份共有的房地产，抵押人应当书面通知其他共有人，并以抵押人所占份额为限。 第十一条抵押已出租的房地产，抵押人应当将租赁情况如实告知抵押权人。抵押后出租的房地产，其租期不得超过抵押期限。 第十二条以房地产中未设置抵押的部分设定抵押的，抵押人应当事先将已作部分抵押的状况告知抵押权人。 抵押人以已作抵押的房地产再作抵押的，必须征得先抵押权人书面同意，抵押担保债务之和不得超过该房地产总价值的75％。 第十三条设定抵押的房地产，属国有资产的，必须经主管部门同意；属集体资产的，必须经职代会通过。三资企业、股份制企业以其房地产设定抵押的，必须经企业董事会或联合管理机构书面批准，抵押期不得超过企业的经营期限。 第十四条凡以房地产（包括涉外房地产）和抵押物向港、澳、台地区或境外申请贷款的，必须符合国家外汇管理的有关规定；需要国内金融机构为其作信用担保的，可以先将其房地产抵押给国内金融机构，由国内金融机构为其向港、澳、台地区或境外申请贷款。 第三章抵押合同订立与登记 第十五条房地产抵押必须订立书面合同，合同应当以中文本为准。合同由市房地产主管部门统一监制。 第十六条抵押房地产的估价，可以按规定由有资质的评估机构办理。 第十七条办理抵押时，抵押权人认为需要投保的，抵押人必须先抵押评估价值办理足额财产保险。保险期不得短于抵押期，抵押权人为保险第一受益人。 第十八条抵押双方自合同签订之日起15日内，持抵押合同、评估报告以及下列证件，到市房地产市场管理部门办理抵押登记。 申请办理抵押登记，必须交验下列证件： （一）以房地产设定抵押的，必须交验： 1、抵押双方当事人身份证明或法人资格证书； 2、房屋所有权证、国有土地使用证、建设用地许可证、土地出让合同。 （二）以房屋预售（购）契约设定抵押的，必须交验有效的预售（购）契约及预交款凭证。 （三）以在建房屋设定抵押的，必须交验： 1、土地出让合同； 2、国有土地使用证； 3、建设用地许可证； 4、固定资产投资许可证； 5、建设工程许可证； 6、建设工程施工合同； 7、建设工程概算书； 8、总平面图； 9、工程设计图； 10、开工报告的批准文件（年度投资计划）； 11、房地产开发中涉及商品房销售的，还必须提交《商品房销售许可证》。 第十九条抵押合同经登记后生效。未经登记，抵押行为不受法律保护。 第四章抵押合同变更与解除 第二十条变更、解除抵押合同抵押双方必须达成书面协议。 第二十一条抵押当事人发生合并或分立或等变更的，变更方应当及时通知另一方。变更后的当事人应当享有相应的权利、承担相应的义务。 第二十二条抵押当事人死亡、被宣告失踪或被宣告死亡时，其财产合法继承人或代管人继续履行抵押人或抵押权人签订的抵押合同。合法继承人应当承担的义务以其因继承而获得的实际价值为限，代管人依国家有关规定享有权利和承担义务。 第二十三条抵押合同发生变更，当事人应当在变更之日起30日内，向市房地产主管部门办理抵押变更手续。 第二十四条抵押关系终止，当事人应当在终止之日起30日（港、澳、台地区或境外当事人在三个月）内，向市房地产主管部门办理注销手续。 第二十五条因国家建设需要，拆除已设定抵押的房屋及征收其使用范围内的土地时，视下列情况分别处理： （一）实行产权调换的，原抵押关系不变，变更抵押合同； （二）实行作价补偿的，由双方重新设定抵押物或在抵押人清偿债务后方可以享受补偿。 第五章抵押物的占管 第二十六条抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期间应当维护抵押物的完好。抵押权人有权按抵押合同的约定，检查由抵押人占管的抵押物。 第二十七条抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、赠与、拆除、改建，不得改变其使用性质。抵押物发生遗赠的，受遗赠人应当及时书面通知抵押权人。 第二十八条除自然耗损外，抵押物发生毁损，抵押人应当采取措施，减少损失，并及时通知抵押权人。 因抵押人过失造成抵押物不能或不足以担保债务的，抵押人必须重新提供或增加担保。 第六章抵押物的处分 第二十九条有下列情况之一的，抵押权人可以向市房地产主管部门申请处分抵押物： （一）债务人不能依约履行债务的； （二）债务人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪而无人代其履行债务的； （三）债务人的继承人、受遗赠人、代管人不履行债务的； （四）债务人被宣告解散或被宣告破产的。 第三十条抵押权人可以申请采取拍卖、出卖、转让及其他方式处分抵押物。 第三十一条抵押权人申请处分抵押物时，应当书面通知抵押人及其他当事人。 第三十二条因处分抵押物而发生土地使用权权属变更的，还应当到土地管理部门办理权属变更手续。 第三十三条由第三人提供抵押的房地产，因债务人不履行债务而被处分的，该第三人有权向债务人追偿。 第三十四条有下列情况之一的，可以中止处分： （一）抵押权人书面申请中止的； （二）债务人申请并能及时履行债务的； （三）出现其他应当中止处分的情况的。 第三十五条处分抵押物所得价款，按下列顺序分配： （一）支付处分抵押物的费用； （二）扣缴抵押物应当缴纳的税费； （三）偿还债权人的债权本息、罚息及违约金； （四）剩余价款交还抵押人。 第三十六条处分抵押物所得价款不足以抵偿债务的，抵押权人有权追偿不足部分。 第三十七条同一房地产设定数个抵押的，按抵押登记的先后顺序清偿；同时登记的按各方债权比例清偿。 第七章法律责任 第三十八条抵押合同一经成立，当事人均必须履行。发生争议，可以协商解决，协商不成，可以依法向市房产纠纷仲裁委员会申请仲裁，或直接向人民法院起诉。 第三十九条抵押人隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押等情况的，应当承担由此产生的法律责任。 第四十条抵押双方当事人不按本办法办理抵押登记手续的，由市房地产主管部门责令其补办手续，并可以视情节，处以责任方债务价值1％至5％的罚款。 第四十一条当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起15日内直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉的，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。 第八章附则 第四十二条对本办法发布施行前已经签订的房地产抵押合同，双方当事人应当于本办法生效之日起30日内，到南京市房地产市场管理部门补办有关手续。 第四十三条办理房产地抵押手续的收费标准，由市物价局会同市财政局另行制定。 第四十四条市属五县可以参照本办法执行。 第四十五条商品房按揭管理，参照本办法执行。 第四十六条本办法由南京市人民政府法制局负责解释。 第四十七条本办法自发布之日起施行。 一、不可抵押的房产有哪些？ 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。 根据我国法律规定，下列房地产不得设立抵押： (一)权属有争议的房地产； (二)已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； (三)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； (四)列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物； (五)被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； (六)未依法登记领取权属证书的房地产； (七)未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； (八)行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； (九)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。 |
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