| 问题 | 租赁合同的租赁期限不得超过多少年超过部分无效？ |
| 释义 | 法律分析：1.租赁期限不得超过二十年。 2.超过二十年的，超过部分无效。原、被告签订的租赁协议已超过二十年，其超过二十年部分，应为无效合同。原、被告签订土地租赁协议后，被告未继续占用出租的土地，二原告已支付了土地租赁费，应视为双方已开始履行合同。二原告未实际使用租赁物，被告不存在过错，亦未违约。纵观本案是二原告不愿再履行合同的行为，造成合同目的无法实现，合同可以解除。故对二原告要求解除租赁协议、退还租赁费的诉讼请求，法院予以支持。但应扣除已履行期间的租金，其余部分应予返还。二原告要求被告支付违约金及利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。 法律依据：《中华人民共和国民法典》 第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零三条 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。 第五百零四条 法人的法定代表人或者非法人组织的负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限外，该代表行为有效，订立的合同对法人或者非法人组织发生效力。 第五百零五条 当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。 |
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