| 问题 | 项目合作财务管理和税费风险防范 |
| 释义 | 在房地产合作开发项目中，除了法人型合作，因为投资各方作为股东成立独立的法人组织进行财务核算，各自在投资的范围内承担项目开发的风险责任，权利义务较明确外，隐名合作下的财务管理对于以资金投资的一方来讲更具有重要的意义。 位于沿海地区的房地产合作开发项目，项目以当地某开发商(以下简称A公司)的名义报批，而且项目通过招标后已经选定了施工单位进行施工，在地基工程施工过程中，以种种原因开发商另外寻求合作开发伙伴，要求合作方(以下简称B公司)投入近4亿元与其合作。 在合作过程中，双方对于成立单独的项目部独立核算并无异议，但是对于资金的控制却分歧很大。律师在为B公司提供全过程服务中，建议B公司对于财务管理的银行印鉴、公章的管理、双方的管理权限、流程、双方对于项目贷款资金的控制、项目的核算、税费分担、项目的清算、资料的交接、项目部的撤销等等进行了严格详细的条款界定，制定了详细的财务条款，并且要求A公司分阶段的提供不同形式的担保。 但是在合作前期，双方均无明显利益分歧的情况下，B公司疏忽了对于银行印鉴的管理，导致A公司借办理银行贷款的名义借用公章将5000万元的项目贷款挪用至今无法追回。虽然后来律师通过其他途径对因A公司挪用项目贷款导致B公司资金链崩溃的危险进行了弥补，但是，对于B公司来讲，也造成了自身资金的巨大的损失和双方合作基础的动摇。 因此，在合作开发过程中，以资金投资的一方应该充分认识自身在各个阶段面临的风险，设计切实可行的财务管理控制资金流转，必要的时候采用多种形式的担保结合进一步降低自身的风险，才能在保证资金的安全的前提下获得投资收益。 同时因为现有房地产政策的不确定性，国家随时根据房地产市场的大环境变化不断出台相关的调控政策，因此，合作双方都应该充分预测房地产开发的税费调整和政策风险，对于房地产开发涉及的相关税费进行明确的界定，对于不确定的因政策调整产生的税费有风险预测，约定分担方式，尤其是土地增值税等税费、房地产计税预提方式，房屋预售、闲置时的税费和成本进行合理的避税设计，以保证合作各方的预期利益。 例如近期对于预售款的政府监管使得很多开发商依赖前期预售资金的计划破产，如果开发商没有后续的资金实力来进行弥补，将极有可能造成违约，承担巨大的违约赔偿责任。另外物业税和房产空置税也会在适当的时候推出，以抑制居高不下的房价。在房地产开发链条如履薄冰的情况下，任何政策的风吹草动都有可能是一个正在开发的项目成为烂尾楼或陷于停滞。 |
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