| 问题 | 无效的宅基地转让合同有哪些 |
| 释义 | 1、侵犯优先购买权，合同是无效的。房屋的所有人出卖共有房屋时，在同等的条件下，共有人拥有优先购买权。房屋的所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理的期限内通知承租人，承租人是享有以同等条件优先购买的权利，房屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的共有人、承租人是可以请求法院宣告该房屋买卖无效的。 2、非法转让，合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地的使用权；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3、产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离的特性，因此，房屋的所有权通过买卖而出售转让时，该房屋占用范围内的土地的使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地的使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地的使用权，买受人是可以提出这种买卖合同无效的。 4、主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有人。非所有人出卖他人房屋的，其买卖行为视为无效。房屋的产权为数人共同拥有的，必须征得共有人的同意才能出卖。 一、哪些二手房不能进行买卖？ 依照法律法规的规定，以下情形下的二手房不能进行买卖： 1、未依法取得房屋所有权证的房屋； 2、只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房； 3、鉴定为危房的房屋； 4、以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋； 5、在农村集体土地上兴建的房屋； 6、已经被列入拆迁公告范围的房屋； 7、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋； 8、所有权有纠纷的房屋； 9、已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋； 10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋； 11、房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的； 12、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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