| 问题 | 开发商需要签订两份合同吗 |
| 释义 | “双合同”是在政府出台限价政策之后衍生出来的事物，开发商要求同一套房子需要签订两份合同，一是网签备案的合同，另一个是补充协议，其中包含装修款或者车位、电商费等条款。双合同对开发商来说可以规避限价政策，获取较高利益；对于消费者来说，首付比例提高了，因为捆绑装修或车位都需要一次性付款，付款压力增大。 第一，如果双方已经签订了正式合同，购房者这时以开发商要求签订双合同属于违规行为，主张所签合同无效，要求退还定金，是否能得到法院支持？实际上，单纯以签双合同主张合同无效要求退还房款是很难得到法院的支持。开发商可能会抗辩购房者是对合同内容知情的，双合同是双方真实意思的表示，不存在无效的事由。法院的意见比较倾向于购房者以格式合同、霸王合同、双合同主张购房买卖合同整体无效，除非具有法定解除事由，否则房屋买卖合同有效。 如果双方还未签订正式合同，只是签了认购书，在签订正式合同前购房者有权要求开发商与其磋商正式合同，磋商不成，定金是应该退还的。首先认购书只是一份预约合同，系对双方商品房买卖事项的初步确认，该认购书约定购房者享有对选中房屋优先购买的权利，并负有在约定时间内与开发商诚信磋商签订正式合同的义务；其次，该定金属于“立约定金”，只是起到担保双方诚信谈判义务，以求最终签订正式合同。如果说双方在公平、诚信原则下磋商，只是基于各自的利益考虑，无法就重要条款达成一致意见，导致正式合同不能签订，则属于不可归责于双方的原因，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。在这种情况下，定金是一定可以退回来的。但是要注意的是，如果已经过了认购合同的签约时间，因购房者本人的原因，购房者未在签约时间内与开发商磋商正式合同内容又未及时签约的，事后以双合同为由要求退定金，开发商可能会追究购房者逾期不签订正式合同的违约责任。 一、与开发商草签合同需要缴纳印花税吗？ 不需要。草签合同系在签订正式的购房合同之前，开发商与购房人签订的合同，其主要作用为，在双方达成买卖协议之后与前述正式的网签合同备案之前，约定双方权利义务以确保交易顺利履行。草签合同如无影响其效力的法定情形，经双方签字盖章后生效，对双方是有效力的。但对于不动产买卖而言，合同生效，不代表不动产物权发生转移。根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 二、产权转移书据是什么？ 《印花税暂行条例实施细则》明确，产权转移书据是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》明确，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。 |
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