| 问题 | 企业拆迁补偿如何发放 |
| 释义 | 一般来说，被拆迁人在与拆迁人签订拆迁补偿协议时，就应将补偿金额、付款方式、付款期限等作明确约定，届时拆迁人应当在该协议约定的付款期限内，将拆迁补偿款存入指定银行，并将银行开具的补偿款存款单据交付给被拆迁人。 一、遇到协议拆迁时应该注意什么 1、审查签订合同的主体是否合法：和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。 2、合同的主要条款内容要明确：很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。 3、约定违约责任：一般来说，拆迁人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的“万一”提前防备，那就是明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促拆迁人今早的履行合同。 4、明确约定合同履行的程序：很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋，在交房后支付拆迁补偿款，有的项目甚至是要求先腾退房屋，然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。曾经有一位企业客户来咨询律师，遇到的就是这种情况。这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了，企业也在拆迁补偿协议上签字了，但是政府以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由，要求企业先行拆迁设备和厂房，并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。企业拆除设备后，政府却告知，项目规划有所变动，暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿协议的保护，企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉，不仅得不到解决，甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。 5、审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素，有不公平的条款。比如是否为拆迁人付款设置了条件，这个条件是否是模糊的或者难以实现的，一旦出现这样的条款就要注意了，拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间，因为大型企业的拆迁涉及到的补偿金额都比较高，几千万甚至上亿，这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。 二、拆迁房屋当时有什么政策或者文件吗 拆迁房屋的时候，政府会公布当地的拆迁政策，对拆迁的范围、补偿标准、拆迁时间进行公示，拆迁人还会与被拆迁人签订拆迁补偿协议。 依据《城市房屋拆迁管理条例》 第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料： (一)建设项目批准文件； (二)建设用地规划许可证； (三)国有土地使用权批准文件； (四)拆迁计划和拆迁方案； (五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。 第八条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。 第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 三、拆迁补偿协议必须注意的三个关键因素 （一）合意 拆迁补偿协议从本质上来说是一份交易合同。既然是合同，就要具备合同特征。即需双方合意。 在征地拆迁中的合意，是指拆迁方与被拆迁人通过和平、合法的谈判方式来对相关事项进行协商和对等的条件交换。双方需要遵守的基本限度规定在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，即：货币补偿对被征收房屋价值的补偿不能低于类似房屋的市场价格，置换补偿确保不能降低被拆迁户的原有生活水平。 这就是说，拆迁方在与被拆迁人谈协议的时候，不能过度压低拆迁补偿款，也不能过分违背被拆迁人意愿。当然，被拆迁人也需要在合理限度内提出补偿条件，亦不可漫天要价。 而在实践中却是这样的现象：有拆迁方利用暴力、威胁、恐吓甚至逼迁等的威逼利诱方式来强迫被拆迁人签字。如：断水断电的胁迫、“空白协议”的欺诈、暴力拆迁的威胁……种种手段，严重违背了被拆迁人签补偿协议的合意协商的本质。 因此，如果是“不合意”的协议，可归于无效或是撤销。当然，这是后话。被拆迁人前期要做好的是：如果没有合意，切记不要签字。 （二）主体 拆迁补偿协议虽然是一份交易合同，但也有其特殊性。其特殊性就在于一方主体具有行政性。也就是说，整个拆迁补偿合同从一开始就存在“不对等”的客观因素。这反馈到实践中的现象是：有很多拆迁方利用职权向被拆迁人施压，被拆迁人经受不住强权的打压而签订“不平等条约”，拆迁补偿利益因此大大受损。 因此，为了保证合同签订的平等性，法律上便对拆迁方的签订协议主体进行了限定，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《土地管理法实施条例》第二十五条规定：……征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。 这些法律规定说明被拆迁户签订拆迁补偿协议主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。 实践中，常出现村委会或者街道办的相关人员会拿着补偿协议让被拆迁人签字，这都是不合格的签订主体，是不合法的。在明律师提醒各位被拆迁人一定要注意协议的签订主体。如果不是合格的主体人员，被拆迁人可拒绝签字。 （三）违约责任 在明拆迁律师根据多年的拆迁代理经验发现：拆迁方通常是拟定格式条款协议让被拆迁人签字。所谓格式条款，就是拆迁方事先制作好了协议书，一式数份，让各个被拆迁人签字。可想而知，这样的格式条款协议很大程度上是有利于拆迁方的，虽然这并不合法。而在这样的格式条款协议内容中，基本上没有对补偿的支付方式和相关违约责任承担的约定，这对于被拆迁人来说是很不利的。因为一旦后期出了问题，被拆迁人就没有一个可依据的法律合同去找相关责任人，其损失也就很难弥补了。 |
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