| 问题 | 开发商仅有土地使用证可能带来的问题 |
| 释义 | 本文讲述了商品房销售许可证的获取对于楼盘合法性的重要性，并列举了开发商必须具备的“五证”，同时提醒购买没有预售证的房子存在的风险，包括工程烂尾和无法取得土地使用权证书等问题。 法律分析 某些楼盘虽然满足入住条件，拥有规划和施工手续，但未取得商品房销售许可证，在这种情况下，这些楼盘也是不合法的。其原因主要是尚未办理国有土地使用权出让手续，因而不能按正常手续进行销售。对于这种情况，建房本身合法，但卖房不合法，开发商须交纳国有土地使用权出让金，获得国有土地使用权证书后，才能办理商品房销售许可证进行销售。 一、开发商必须具备的“五证”是指： ①、《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证； ②、《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证； ③、《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证； ④、《建设工程施工许可证》； ⑤、《商品房销售(预售)许可证》。 二、购买没有预售证的房子有什么风险 （一）工程烂尾 开发商无法取得预售许可证的原因之一就是工程进度没有达到规定要求，在这种情况下，开发商通常会先向购房者收取一定的认购金，等拿到预售许可证再与购房者签订房屋买卖合同。然而，一旦工程因为资金不足等问题而被迫停止，那么购房者就很容易陷入钱房两空的局面。 （二）无法取得土地使用权证书 一些楼盘即使有完备的规划和施工计划，但一样没能领取到预售许可证，原因就在于开发商没有办理国有土地使用权出让手续。这种情况下，只有当开发商缴纳了国有土地使用权出让金，获得国有土地使用权证书后才能销售，若开发商不缴纳这笔费用，即使你买了房也拿不到土地使用权证书。 （三）房子随时可能被拆除 若开发商是在集体土地上建设房屋，却没有办理土地征用手续，一样是拿不到预售许可证的，这时你买到的房子就是小产权房。据规定，小产权房的建设是不合法的，如果不能补办工程建设手续，该房产则会面临随时被拆除的风险，而且还不能得到相应补偿。 结语 某些楼盘未取得商品房销售许可证，因此不合法。开发商须交纳国有土地使用权出让金，获得国有土地使用权证书后，才能办理商品房销售许可证进行销售。购买没有预售证的房子存在工程烂尾、无法取得土地使用权证书、房子随时可能被拆除等风险。 法律依据 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的服务场所； （三）有必要的财产和经费； （四）有足够数量的专业人员； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 |
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