| 问题 | 土地使用权出让和转让区别 |
| 释义 | （一）主体不同 出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施； 转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。 （二）行为性质不同 根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。 （三）转移条件与程序不同 出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。 （四）交易市场不同 出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。 一、土地使用权出让方式有哪些 按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号，以下简称《规定》）的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。 （一）招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 （二）拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 （三）挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 二、土地使用权出让金的计算 按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的，受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。 补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的，它相当于外商投资企业5年的土地使用费，其具体计算公式为：土地使用权出让金＝土地面积x5年土地使用费x容积率系数。 其中，容积率系数在1．8以内（包括1．8）的，按100％计算；超过l．8的部分，按50％计算。 土地使用权出让金＝土地面积（20）x5年土地使用费（二级土地住宅为每年100元／平方米）x容积率系数该房屋的容积率＝建筑面积／占地面积＝120／20＝6 土地使用权出让金＝20x5x100［1＋（6－1．8）／2］＝31000（元） 如果原出让土地并不改变用途的，则毋须缴纳土地使用权出让金。 |
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