| 问题 | 租赁合同如何解除装修 |
| 释义 | 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： (一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持; (二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿; (三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任; (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 一、经出租人同意且双方未对此约定如何处理装饰装修物 首先，对于未形成附合的装饰装修物，承租人可以自行拆除，或利用或处理，但同时要注意不能对房屋造成损坏，否则需恢复原状或赔偿； 其次，对于已形成附合的装饰装修物，分为如下四种情况操作： 1、因出租人违约导致合同解除的，承租人有权要求其赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失； 这里所说的“残值”的计算方法是指，按照租赁期限将装饰装修费平均分摊，再根据合同的解除时间来确定剩余尚未租赁期间内的附合装饰装修物价值。 2、因承租人违约导致合同解除的，承租人不可主张上述残值损失。但此处有个例外，如果出租人同意对附合物加以利用的，应给予承租人适当补偿。当然，此处规定的补偿费需在剩余的可利用价值的范围内； 3、如果合同解除是由双方违约导致的，此时采取的方式是按责任大小来“打板子”，即谁的责任多谁承担的费用就多； 4、最后一种情况是在当双方都没有责任的情况下合同解除，比如政府征收房屋。因为双方均无过错，所以采用的是公平责任原则，一般为平均分担。 二、房屋转租的风险提示 对出租人的几点风险提示： 1、如果出租方知道或应当知道存在擅自转租行为，及时提出异议，并保留证据； 2、如解除合同，及时提出，并载明具体腾退时间，及逾期腾退按何种标准计算逾期腾房占有使用费，建议采用邮寄方式送达解除通知书并保留好面单及解除原件 3、因违约解除合同，如果合同没有约定违约条款，实际有损失，则要保留好实际损失的相关证据。 对承租人的几点风险提示： 1、转租要经过出租人同意，可以事先在合同中约定，或者出租人书面或口头表示同意并保留证据； 2、按照解除通知，承租人要及时腾退房屋包括确保次承租人及时腾退房屋，否则出租人有权要求承租人支付全部逾期腾房占有使用费； 3、经出租人同意装饰装修，因违约解除合同，除非合同约定，出租人有权不承担承租人已形成附和的装饰装修损失，未经出租人同意装饰装修，出租人有权不承担承租人装饰装修损失。 对次承租人的几点风险提示： 1、在承租时，确认承租人是房东还是二房东，如果是二房东，应当要求承租人出具房东同意转租的声明； 2、如果因擅自转租解除合同的，应积极配合承租人及时腾退房屋，并与承租人做好交接； 3、如果承租人逃逸，而次承租人已向承租人支付租金的，对于出租人而言，出租人有权要求次承租人支付腾房占有使用费，次承租人可以不当得利为由要求承租人退还次承租人已支付但没有使用期间的租金。 或者说，直接与出租人协商解决方案，这个时候，双方就要让一步了。 |
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