| 问题 | 业主们在买房后遇到开发商逾期交房，如何维权？ |
| 释义 | 如何维权延期交房的业主： 业主可选择集体与开发商协商，但需警惕开发商的拖延和不兑现承诺； 向房屋建设管理机关反映，但其只能调解，无法要求开发商赔偿； 最终应向法院起诉，要求支付违约金或解除合同； 起诉需准备证据材料，包括开发商资质和买卖合同等； 开发商常用策略是推卸责任和强迫签署协议，业主需寻找事实和法律依据进行反击。 法律分析 一、集体与开发商协商。开发商一般派能说会道的业务人员与业主协商，拖延时间或找各种理由开脱，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，开发商仅承诺给予少量的赔偿或减免一定的物业费补偿。 二、向房屋建设管理机关反映，请求处罚开发商。房屋建设管理机关只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而无权要求开发商足额、及时赔偿业主。所以，对于业主的反映，房屋建设管理机关只能调解。房屋建设管理机关会在调解数次无果后，建议业主采取法律手段。 三、向法院起诉。迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。起诉的请求及证据材料 1、证据材料 (1)开发商的主体资质情况：包括公司营业执照、工商注册登记情况(可以由律师协助调取) (2)房屋买卖相关的材料：包括房屋买卖合同、购房款发票或收据、入伙通知书等等。 2、诉讼请求： 一般有三个诉讼请求： 第一、请求法院判令被告立即向原告交付合同约定的房屋; 第二、支付逾期交房的违约金人民币XXXXX元; 第三、请求法院判令被告承担本案诉讼费。 3、费用立案费、保全费(如申请)、律师费(如聘请)、交通食宿费(如自己起诉)开发商策略 一、开发商一般会称，房屋延期交付是由于不可抗力或政府政策的原因，与自己无关，不应当承担违约责任。 二、通知业主入住，业主办理入住手续时，强行要求业主签订同意接受开发商的条件并签订和解协议或签署放弃赔偿要求的承诺书，否则，不予配合办理入住手续。业主相应对策一、寻找开发商所称不可抗力不成立的事实依据或法律依据。 三、一般合同会约定，发生不可抗力后，遭遇不可抗力的一方应当及时通知另一方，而开发商一般不会在合同约定的时间或合理期限内通知业主的。开发商未通知表明，没有发生不可抗力或不可抗力不影响合同的履行。 四、拒绝签署开发商事先拟好的协议或承诺书，但注意保留证据，以证明未能按照入住通知书通知的时间办理入住是由于开发商的原因。 结语 通过集体与开发商协商、向房屋建设管理机关反映并最终向法院起诉，业主可以寻求解决延期交房问题的合理途径。在起诉过程中，业主需要准备充分的证据材料，包括开发商的主体资质情况和房屋买卖相关的文件。诉讼请求一般包括要求交付合同约定的房屋、支付逾期交房的违约金以及要求开发商承担诉讼费用。业主还需注意开发商可能采取的策略，如以不可抗力为由拒绝承担责任或要求业主签署和解协议。业主可以寻找事实或法律依据来反驳开发商的主张，并拒绝签署不利于自己的协议，同时保留证据证明延期交房的责任在开发商身上。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 商品房销售管理办法：第五章交付第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 商品房销售管理办法：第三章广告与合同第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 |
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