| 问题 | 拍卖房产营业税怎么算 |
| 释义 | 营业税是指凡是房产证或者税务部门出具的契税填发时间不足2年的，需要交纳成交价格百分之五点五的营业税，满5年后属于普通住宅的免交，房产营业税属于非普通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）×5％的标准交纳。 1、购入住房2年内售出：税额＝售价×税率（5％） 2、购买非普通住房超过2年后售出：税额＝（售价－买入价）×税率（5％） 3、购买普通住房超过2年（含2年）时售出：免征营业税 实例：二手房屋一套购入50万，卖出55万 购入支付费用：契税（评估价的1。5％）＋印花税（合同价的0。05％）＋过户登记费（50元）＋查档费（50元）＋贴花费（5元）＋中介费2％左右＋不用做按揭的话＝17855元； 转让成本（6。1之后）：缴纳营业税（55万元×5％＝27500元）＋手续费（3元／平方米）＋印花税万分之五＋缴纳个人所得税（目前的实际操作中基本没有落实这项政策，所以可以忽略不计）＝28000元 净利润：收入（55万－50万＝5万）－付出（17855＋28000＝45855元）＝4145元。 一、房地产拍卖价格的评估 基于以下原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。 （1）房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是法院委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由法院将拍卖标的物折价抵偿债务。 （2）一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。 （3）买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。 二、房地产拍卖登记需提交资料 1申请书； 2当事人身份证明或单位合法资格证明； 3委托书及代理人身份证明； 4房地产权证； 5拍卖成交确认书； 6房屋平面图及地籍图； 7出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据； 8契税完税证及契税完税贴花； 9拍卖公告； 10其他有关文件。 |
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