| 问题 | 商品房的预售与现售相比都有哪些特点 |
| 释义 | 商品房预售合同的主旨是为了保护预购人的权益，国家对预售行为作出限制，并实行预售许可制度。预售合同具有公示对抗第三人的效力，保护预购人的合法利益。预售合同签订后，承购人需承担一定风险，如无法建成或存在质量问题。预售和现售都要满足条件，以保护购房者的权益。限制开发商条件有助于防止卷钱跑路，保护购房者的合法利益。 法律分析 1、商品房预售合同签订时，承购人只获得商品房的期待权。 2、商品房预售具有较强的国家干预性。为了保护预购人的权益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制，并实行预售许可制度。商品房的预售必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定，否则不能预售商品房。 3、商品房预售合同的承购人要承担一定的风险。在预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而承购人也就无法实际获得商品房的所有权。这对于预购人而言，就意味着要承担一定的风险。 4、商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。依据中国《城市房地产管理法》第44条第2款之规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同签订以后，由于预购人仅仅为债权人而未取得商品房所有权，因而，赋予经过登记的预售合同对抗其他未经登记的预售合同效力，以保护经过登记的预售合同之预购人的合法利益。 5、不管是商品房的预售还是现售，其实都是要求先满足了规定的条件，那么之后才具有销售的资格。从这点上来看，其实也是为了更好的保护广大购房者的合法权益。尤其是在商品房预售的时候，需要1-2年之后购房者才能实际交付商品房，如果不对开发商有严格的条件限制，很有可能出现卷钱跑路的情况，严重损害购房者的合法利益。 拓展延伸 商品房预售与现售的优缺点对比 商品房的预售与现售在许多方面都有着不同的特点和优缺点。首先，预售的一个明显优点是购房者可以提前选择心仪的房源，并有更多的选择余地。此外，预售价格通常较低，购房者可以在购买之前获得更多的优惠和折扣。然而，预售也存在一些缺点，如购房者需要等待较长的时间才能入住，还可能面临开发商无法按时交房的风险。 相比之下，现售的一个明显优点是购房者可以立即入住，无需等待。而且，购房者可以直接查看房屋的实际情况，避免了预售时可能存在的虚假宣传和误导。然而，现售的价格通常较高，购房者可能无法获得像预售那样的折扣和优惠。此外，现售的房源选择可能相对较少。 综上所述，商品房的预售与现售都有各自的优点和缺点。购房者在选择时应权衡利弊，考虑自身需求和情况，以做出最合适的决策。 结语 在商品房交易中，预售合同的签订给购房者带来了期待权，但也伴随着一定的风险。为保护购房者的权益，国家对预售行为进行了限制，并实行了预售许可制度。预售合同经过登记备案后具有公示对抗第三人的效力，保护购房者的合法利益。与此同时，预售和现售各有优缺点，购房者应根据自身需求和情况做出明智的选择。在购房过程中，我们应当认真权衡利弊，以确保自己的合法权益。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。 |
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