| 问题 | 房产交易中的情势变更原则的适用性 |
| 释义 | 房产交易中的情势变更原则的适用：合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更致合同之基础动摇或丧失，继续维持合同原有效力显失公平或不能实现合同目的，可以允许变更合同内容或者解除合同。 一、土地使用权租赁合同解除的情形有哪些？ （一）协议解除即在合同履行过程中，一方或双方由于不可抗力或其他使合同不能履行的原因发生，经双方当事人共同协议，在不违背法律及社会公共利益的前提下，协议解除原土地使用权租赁合同。 （二）严重违约当事人一方严重违约，使合同履行成为不可能，或在合同生效后，双方当事人中的一方无故擅自违约，使得继续履行原租赁合同成为不必要，并已经给无过错方造成了严重的经济损失、且这种损失已无法弥补的，无过错方有权解除。 （三）情事变更解除即在土地使用权租赁合同成立后，不是由于双方当事人的原因发生了情事变更，致使合同的基础丧失或动摇，如果继续维持合同的原有效力，则显失公平，依照情事变更原则，受损害一方当事人可以请求法院解除合同。情事变更原则是解除土地使用权租赁合同的一个法定原因。土地使用权租赁合同的解除使基于原合同发生的债权债务关系消灭。这种消灭，只能是将合同解除时止之后的债权债务关系消灭，解除之前的债权债务关系仍然有效。 二、合同情势变更适用的条件 情势变更原则的适用有以下几项条件： （一）应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。这里应严格把握对“情势”、“变更”等概念的理解，上文已对上述概念作出说明，此处不再赘述。 （二）情势变更，须为当事人所不能预见的。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就并不适用。 （三）情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。 （四）情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。这是一个重要的时间要件。如果在订立合同时就已经发生情势变更，就表明相关当事人已经认识到合同的基础发生了变化，且对这个变化自愿承担风险。 （五）还有一个很重要的条件，情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。只要达到由于情势变更的事实的发生，致使合同双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定显失公平。 三、如果双方未就合同实质性内容变更进行约定的，则下列内容应视为可以正当变更的情形 (一)不可抗力 自然因素：如地震、洪水、台风等。 社会因素：如政府政策的变更，规划的调整等。 (二)意外事件，一般是指因当事人故意或过失以外，由于不能抗拒不能预见的原因，因偶然因素引起的后果。 (三)情势变更，当事人有理由因自身情况发生根本性变化而变更 此种情形下的变更，应当以下列情形为前提条件： 1、须有情势变更的事实； 2、情势变更须发生在合同成立以后，履行终止之前； 3、情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见之性质； 4、因情势变更而使原合同的履行显失公平。如果建设工程中标后发现实际情况与招标投标所依据的客观情形相比已发生了本质变化、当事人因经营状况恶化需要缩减预算、因物价暴涨、汇率变化等原因导致工程价款发生变化的情况等情势变更情形，可以变更实质性条款。 |
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