| 问题 | 小产权房子怎么处理 |
| 释义 | 对于小产权房，由于国家不会发放土地使用证和预售许可证等证明，只有乡政府颁发的产权证，不具有真正合法有效的产权证明，因而购买小产权房存在一定的政策和法律风险。如果购买了小产权房，仅签订合同并未取得房产证明的条件下，可以申请解除合同并请求退回已支付的房款。如果已经购买了房屋并取得了乡政府颁发的产权证明，可以用于自己居住或出售给当地居民。对于在建的商品住宅项目，进行相应的风险评估后，按照土地管理规范完成土地征用手续，按照住房项目规定手续进行报批，采取可能的补救措施。 一、小产权房都是有什么证 小产权房产没有国家颁发的房产证，无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。 1、小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。 2、根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中规定，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。 3、小产权房产没有国家颁发的房产证，无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。由于小产权住房没有国家认可的房产证明，所以不具备过户的权利 二、大产权房与小产权房有什么区别 1、产权证的颁发部门不同。 大产权房是指从开发商手中购买的已经交纳土地出让金的房产，包括：商品房、公寓、二次交易并且已经交纳土地出让金的已购公房和经济适用房。由于大产权房允许上市交易，可以取得由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，购房者可以通过交易，取得房屋的合法所有权，并依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。 小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，也叫做“乡产权房”。小产权房产实际上没有真正的产权，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同也不会在国土房管局给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 2、合法性不同。 大产权房的房产证受法律保护，房地产开发商拥有《土地使用证》和《预售许可证》，在相关部门备案，国家承认并保护大产权房。而小产权房的房产证是乡政府或者村政府颁发的，开发商没有取得《土地使用证》，因此小产权房不受法律保护。 3、办理抵押贷款不同。 大产权房可以进行抵押贷款，最高为房屋评估价格的七成，至于小产权房，在一般的商业银行都是无法抵押的，不过有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小产权房的抵押。小产权房无法获得商业银行抵押认可的最大问题在于，土地是属于集体所有的，不能上市交易，只能在村集体之内转让。 4、购买方式不同。 购买大产权房，购房者可以全款购买也可以贷款购买。因为，贷款买房的可行性较高，购房者可以先交首付，再还贷款。首付大概是房产全款百分之三十或者百分之二十。而购买小产权房必须全款，因为国家不承认小产权房的房产证。因此购买小产权房，银行不予贷款。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 |
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