| 问题 | 房价上涨，买家是否可以退还部分首付款？ |
| 释义 | 退房需满足法定条件，包括购房合同无效、套型或面积误差、规划变更、质量不合格等。未签购房合同支付首付款可协商解除合同退款或起诉要求退款。商品房买卖合同违约形式有预期违约和实际违约两种，包括预期拒绝履行、预期不能履行、届期不能履行和届期拒绝履行。 法律分析 买房子首付交了一部分没有签购房合同，一般情况下，可以退房，但是开发商会扣除一些违约金或者定金，作为购房者违约的处罚。 一.退房的法定条件，综合起来包括以下几种 1.购房合同无效： 实践中，造成购房合同无效的常见情形有： （1）开发商无权处分该房产; （2）开发商存在欺诈情形。 2.套型误差导致退房： 按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。 3.面积误差导致退房： 房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的。 4.变更规划、设计导致退房： 开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的;开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。 5.质量不合格导致退房： 房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。 二.购买房屋时支付了首付款，但是未签订房屋买卖合同，要求退房有两种解决方式： 1.由业主直接与开发商协商解除合同，并由开发商按照双方协商内容退还首付款。 2.如果协商不成，业主可以去法院起诉，要求退还首付款。 三.房屋买卖合同违约责任形式 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同当事人因违反商品房买卖合同义务依法应当承担的责任，即为商品房买卖合同中的违约责任。商品房买卖合同的违约形态主要有以下几种： 1.预期违约。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型： (1)预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。 (2)预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。 2.实际违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。 结语 购房合同的无效、套型误差、面积误差、变更规划、设计和质量不合格等情况下，购房者有权退房。对于未签订房屋买卖合同的情况，可以与开发商协商解除合同并退还首付款，若协商不成可通过法院起诉要求退还首付款。违约责任形式包括预期违约和实际违约，其中实际违约可分为届期不能履行和届期拒绝履行。 法律依据 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条 违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 |
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