| 问题 | 丈夫冒名顶替卖房，对“坑妻”的案子法院这样判！ |
| 释义 | 原告牛某诉称 被告甲房地产公司辩称 法院认为 法院经审理后认为，根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，狄某、孙某经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为放弃了答辩和质证的权利。行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 该案中，涉案房屋系牛某婚前个人财产，狄某指使他人冒充牛某办理了委托孙某代办涉案房屋的出售、过户等事宜的委托书公证，孙某对此知情，但在明知自己没有代理权的情形下，仍恶意地以牛某的名义与甲房地产公司签订代为出售涉案房屋的《存量房屋买卖合同》，故孙某的代理行为显系无权代理。甲房地产公司辩称其有理由相信孙某有权代为出售涉案房屋，且支付合理对价，其购买涉案房屋系善意，故合同有效，对此，法院认为，表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。 具体到该案中，甲房地产公司不仅应当举证证明孙某的无权代理行为存在诸如公证委托书、房屋所有权证等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信孙某具有代理权。根据本案查明事实，孙某与甲房地产公司亦存在关联关系。甲房地产公司作为专业的房地产经纪公司，应知涉案房屋交易价格230万元明显低于当时的市场价值，但就此异常情况，未举证证明其曾通过实地查看涉案房屋、与被代理人牛某沟通等合理方式调查核实涉案房屋状况，而是仅凭与其存在关联关系的孙某出示的公证委托书、房屋所有权证等客观表象形式要素，与孙某签订房屋买卖合同，且在涉案房屋过户后才支付购房款。 综上，法院认为甲房地产公司在该案中未能举证证明其尽到合理的注意义务，不能证明其善意且无过失地相信孙某具有代理权，故对甲房地产公司抗辩意见不予采信。因孙某无权代理牛某出卖涉案房屋，且牛某对孙某的代理行为不予追认，故孙某以牛某名义与甲房地产公司签订的《存量房屋买卖合同》应当认定无效。最后，法院判决确认被告孙某以原告牛某名义与被告北京京晟嘉汇房地产经纪有限公司于2014年9月11日签订的《存量房屋买卖合同》无效。 该内容由 张胜云律师 和 律说律答 共创回答 |
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