| 问题 | 在签订二手房合同时不能忽略的细节有哪些？ |
| 释义 | 签订二手房合同时不能忽略的细节有：明确约定房屋质量；明确约定房产证的办理期限；明确约定逾期交房的违约责任；明确约定面积差异的处理方式；明确约定公摊建筑面积；明确约定物业方面的有关情况等。 一、买房合同主要看如下内容： （一）关于房屋买卖合同的基本条款 1、开发商土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等； 2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等； 3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等； 4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等； 5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等； 6、产权登记和物业管理的约定； 7、保修责任； 8、乙方使用权限； 9、双方认定的争议仲裁机构； 10、违约赔偿责任。 （二）其他值得注意的条款 1、约定交房日期 在签订合同时，一定要确认交房日期到年月日，还要明确开发商逾期交房的违约责任，注意延期交房是否有赔偿。 2、明确交房标准 通常交房时的配置与样板间的配置差距较大，所以在签合同时一定要将收房时的配置标准明确清楚，例如家电的品牌、室内空气的达标标准等。 3、公摊建筑面积 有些开发商经常在公摊面积上做文章，所以购房合同里不仅要明确公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。 4、看土地性质是否符合住宅的建造注意土地性质是不是规定建设住宅，房屋产权年限是不是70年。 如果属于商住性质的土地，房子可能将不能落户，属于有孩子的家庭，周围就算有重点学校，也不能正常入学。目前国家只允许纯住宅在产权年限到达后自动续期，如果不是纯住宅性质的土地，你可能还得多交钱才能继续住。 5、注意购房合同上的“空白条款” 一般的合同末尾存有空白区域，常作为一些原合同上没有列出条例的补充。但请注意，如果已经和开发商确定合同完全没问题了，一定要把空白区域用斜线划去，以免开发商在你不知情的情况下在空白区域加一些对业主不利的条款。 二、签合同过程中需要注意的事项 （一）签买房合同前的注意事项 1、购房者应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子。 首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境。 非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。 2、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证。 购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证是否齐全（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证）。五证不齐全的，日后出现争议时将面临较大的风险。 3、交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。 温馨提示：购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。 第五百九十八条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 |
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