| 问题 | 管理物业纠纷的主要特点有哪些？ |
| 释义 | 1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。 全国各地的房地产业异军突起，房地产更是超 常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称 为住宅小区和商厦)，各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。 2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。 物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理 纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有： (1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多; (2)业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷; (3)房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷; (4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷; (5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷; (6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷; (7)业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系 、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益 ，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。 3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和 其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。 综合上面所说的，管理物业纠纷所存在的难度特别大，而且所存在的法律关系也特别复杂，只要产生纠纷，双方最好尽可能的利用协商方式来是行处理，尽可能以和平的方式解决双方的纠纷，那么才能保障到业主和物业的合法权益，从而减少该有的纠纷。 |
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