| 问题 | 如何应对物业管理纠纷 |
| 释义 | 美林花园的做法给人们以启示 背景：物业管理纠纷，是近年来广受社会关注的话题之一。据有关机构调查统计，目前商品房住宅小区中，业主与物业公司或开发商发生过这样那样纠纷的，约占75%。其中绝大部分纠纷产生的原因，是开发商未能完全履行售房时的承诺便一走了之，业主将对开发商的不满转嫁到物业公司头上，使业主与开发商之间的矛盾扩展到物业公司。再加上确有一些物业公司管理水平差，一部分业主住房消费观念又尚未完全树立起来，动辄就拒交物业费，物业公司便停水停电，致使矛盾纠纷逐步升级。业主、物业公司和开发商，互不信任、相互对立，这几乎成了所有居住小区物业管理的通病和难题。 一、买完房子后还要交纳的费用 1、物业管理费 按规定，业主收房之后就必须要缴纳物业管理费，但业主可以按月、季交费，物业公司无权强行要求业主一次性缴纳长期物业管理费作为收房入住的条件。 2、有线电视、宽频网开户费 该项费用不属于物业收费的范围，如果业主与开发商没有协议的话，业主没有义务在入住前缴纳该项费用，业主可以自己与相关机构（有线电视管理机构和电信机构）办理相关开户手续并缴纳费用。 3、煤气开通费 从实际情况来讲，收不收煤气开通费取决于开发商与住户之间是否有协议，比如在售房时，开发商并未承诺煤气管道入户，而是写明由业主承担，则在交房时收取煤气开通费就有了前提。一般来讲，煤气开通费由开发商交给煤气公司，这笔费用无形之中已纳入了总房价款，如果开发商在售房时承诺管道煤气入户，一般可推定这笔费用已经包含在房价款中了（除非另有约定）。 4、水、电周转金 根据现行北京市相关规定，实行一户一表的，物业公司无权收取水、电周转金。 5、面积测绘费 面积测绘费收取原则为谁委托，谁付费，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 6、产权代办费 如无合同依据或业主自愿，开发商均无权强制代办产权。对一次性付清购房款的业主，因为开发商已经没有任何风险，收取代办费用的理由就不充分；以按揭贷款方式购房的业主，因为开发商还承担阶段性担保的风险，其之所以代为办理产权，也是为了避免风险，其要求代办虽然没有法律和合同依据，但还是有一定的合理性，不过亦应征得业主同意。有合同依据或征得业主同意的情况下，开发商代办产权的可以收取合理的代办费。 二、开发商没经原业主同意可以更换新的物业吗？ 不能，根据物业管理条例，住建部物业服务企业招投标管理办法规定，开发商与物业公司通过招投标程序签了合同合法有效，开发商已完成了选择物业公司的使命，必须待业主大会成立后，由业主大会决定物业公司的去留，开发商如果房子没卖完，只能行使部分投票权。 |
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