| 问题 | 什么物业合同属于无效合同? |
| 释义 | 违反法律规定签订的物业合同无效，符合下列情形之一，业主委员会或者业主有权请求人民法院确认合同(包括前期物业服务合同)或者其相关条款无效： (1)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同; (2)物业服务合同中免除物业服务企业责任、家汇总业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。 一、物业所享有的权利 1、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 2、业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 5、物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 二、物业服务不到位能起诉吗 可以起诉。根据最新司法解释，只要物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，业主就有权起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 认为物业服务不到位，业主可以向业委会反应情况与物业服务企业协商并要求业主委员会加强对物业服务的监督，要求物业企业限期整改。 下面情况业主不交物业费，物业应该加强内部管理。 （一）楼道卫生打扫不彻底。楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理。 （二）小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。 （三）小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生，物业应及时清理。 （四）小区路灯、楼道灯损坏未及时维修。属于物业公司责任。 |
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