| 问题 | 售楼人员的口头承诺是否具有法律效力？ |
| 释义 | 购房者不应仅依赖房产商工作人员的口头承诺，因为这些承诺通常被法院认定为无效。购房者应仔细阅读认购协议或商品房买卖合同，只有符合特定要求的口头承诺才能视为有效。如果购房者能提供证据证明售楼人员的口头承诺导致错误认识或故意误导，购房者可以请求法院撤销认购协议或商品房买卖合同。购房者要保护自己的权益，需谨慎对待售楼人员的承诺。 法律分析 在咨询、购买商品房的过程中，很多购房者都会听到售楼人员或者置业顾问作出的各种承诺，如买房送面积、小区车位充足，甚至有的售楼人员还口头承诺可以自行改变阳台结构等，但这些内容通常不会写入认购协议书或者正式的商品房预约合同中，有的房产商在与购房者订立商品房预约合同的同时，在其提供的《签约须知》中载明“本公司工作人员个人的任何口头承诺均为无效”，以免除房产公司自身的责任。在审判实践中，法院在没有证据证明的情况下，一般认为房地产公司的口头承诺无效，商品房的销售广告和宣传资料也不能视为商品房买卖合同中的内容，除非符合《商品房买卖合同司法解释》第3条规定的“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，否则购房者不能仅依房产商工作人员的口头承诺请求房产商承担违约责任。需要注意的是，如果购房者有证据证明因为售楼人员的口头承诺致使购房者产生错误认识或者故意误导、欺骗购房者，致使购房者与之订立了认购协议或商品房买卖合同的，购房者可以根据《民法典》第147条、第148条的规定，请求法院撤销认购协议或者商品房买卖合同。 石家庄房产律师刘新勇律师 拓展延伸 售楼人员口头承诺的法律约束力如何评估？ 评估售楼人员口头承诺的法律约束力需要考虑多个因素。首先，要确定是否存在有效的口头承诺，即是否有明确的表达意图和受承诺人接受的证据。其次，需要考虑相关法律规定，例如是否存在书面合同要求或特定法律规定对口头承诺的要求。此外，还需考虑售楼人员的职务和代表性质，以及是否具备代理权。另外，要考虑当地法律和习惯法对口头承诺的认可程度。最后，还需综合考虑双方的行为、诚信原则和公平原则等因素来评估口头承诺的法律约束力。因此，评估售楼人员口头承诺的法律约束力是一个综合性的过程，需要综合考虑多个因素来做出准确的评估。 结语 在咨询、购买商品房的过程中，售楼人员的口头承诺往往无法构成有效的法律约束。购房者应当注意，口头承诺通常不会写入正式合同中，且法院一般认为其无效。购房者如果要求房产商承担违约责任，必须能够提供证据证明售楼人员的口头承诺导致错误认识或故意误导。评估售楼人员口头承诺的法律约束力需要考虑多个因素，包括明确的表达意图、受承诺人接受的证据、法律规定、售楼人员的职务和代表性质、当地法律和习惯法的认可程度，以及双方行为和诚信原则等。购房者在与房产商签订合同前应谨慎对待口头承诺，并确保合同中明确约定双方的权利和责任。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。