| 问题 | 商品房买卖合同内容审查要点 |
| 释义 | 1、合同主体是否合格 合同主体审查是审查合同时首当其冲的法律问题，通过审查合同当事人是否具备民事主体资格，是否具备特定的许可资格以及相应的企业资质等。 审查合同主体对于交易标的是否有处分权，代理人是否有代理资格和代理权限等也是合同主体审查应注意的问题。 2、审查条款内容是否合法 首先，要审查房屋买卖合同的名称是否规范。其次，约定内容的合法性。再次，审查术语的合法性。 3、审查权利义务约定是否明确 如果没有约定明确的可操作的具体标准，是否违约以及如何追究违约责任有时就会难以判断，发生纠纷后，往往难以保护当事人的权益。 4、违约责任的约定 一、什么情况下可以解除商品房买卖合同 1、在以下情形中可以解除合同： （1）因不可抗力致使不能实现合同目的。 （2）在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务。 （3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 （4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 2、依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失： （1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。 （2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 （3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。 （4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。 （5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 （6）面积误差比绝对值超过3％的。 二、商品房买卖注意事项有哪些 1、注意开发商是否五证齐全 商品房销售分为两种：一种是商品房现售，一种是商品房预售。购房者在选购商品房时，一定要选购五证齐全的合法商品房项目。五证分别为《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《房地产开发企业资质证》。市民可到发证机关相关网站查询这些证件的真伪。 2、网上签约要谨慎 购房者在与开发商网上签订商品房销售合同时，需认真审查合同的补充协议条款。购房者要认真审查，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订。开发商给出的任何承诺都必须写入书面合同中。 3、出现购房纠纷要合理维权 如果开发商违反合同约定，但又不履行违约责任，侵害购房者的合法权益，购房者必须使用法律武器来维护自身的权益。购房者可以通过司法机关提起仲裁或者民事诉讼，要求房地产开发企业履行合同约定的相关条款，或者追究其违约责任，赔偿购房者的损失。 |
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