| 问题 | 房屋设立居住权后如何办理过户手续 |
| 释义 | 无房产证的房屋设立了"居住权"，可长期居住。发现居住权后可向法院起诉。居住权是一种用益物权，权利人可以在他人所有的住宅上设立占有和使用权。居住权将在婚姻财产约定、公租房、以房养老、遗嘱、赠与、继承等领域广泛应用，更好地保障人们的住房需求。购房时应查询是否存在居住权，买卖合同中可约定居住权，如有违约可向法院起诉维护权益。 法律分析 房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。过户时发现房子设立了居住权可以向法院起诉。 居住权是物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。未来，居住权会广泛地应用到婚姻财产约定、公租房、以房养老、遗嘱、赠与、继承等民事法律领域，更好地保障百姓“安有所居，居有所保”。居住权的设立，使婚前财产房本加名字的问题有了新的选择，同时对于暂无居所的离婚一方也可通过特定期限居住权的设立为其保障住房需求。 （一）事前查询 购房时除应查询房屋的权属、抵押、司法查封等情况，还应及时查询是否登记有居住权。此外，还应详细了解所购房屋内实际居住人口及居住原因。 （二）事中约定 买方和卖方在协商一致的情况下，可以在房屋买卖合同中对居住权进行约定，如买方同意居住权人在一定期限内仍可居住房屋内，但不得转租该房屋，如果违反合同条款，卖方可以主张违约金。卖方同意居住权人继续居住的，不得妨碍居住权人正常居住使用房屋。 （三）事后救济 如在交易过程中因卖方违背诚信，隐瞒已设居住权或交易中新设居住权的，应及时协商，协商不成的，建议买方及时去法院起诉维护自身的权益。 结语 居住权的设立为房屋买卖合同增加了新的约定内容，为居住者提供了更多的保障。购房者在购房前应事前查询房屋是否设立了居住权，并了解实际居住情况。在交易过程中，买卖双方可以在合同中约定居住权的期限和使用规定，以确保居住权人的正常居住。如果卖方违背诚信，隐瞒或新增居住权，买方可以通过协商或起诉维护自身权益。居住权的设立将在婚姻财产约定、公租房、以房养老、遗嘱、赠与、继承等领域广泛应用，更好地保障人民的居住需求。 法律依据 《中华人民共和国民法典》 第三百六十六条“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。 |
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