| 问题 | 解除房屋买卖合同的方法有哪些？ |
| 释义 | 本文介绍了解除房屋买卖合同的情形和相应的赔偿问题。在合同解除方面，根据法律规定和双方协商一致，可以解除合同。同时，由于不可抗力等紧急情况，以及一方显失公平或重大误解，也可以请求人民法院或仲裁机构解除合同。在合同解除后，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息，并赔偿损失，但具体损失金额的确定需要根据具体情况而定。 法律分析 一、解除房屋买卖合同的情形 1. 双方经协商一致，决定解除合同； 2. 根据法律规定，解除合同； 3. 由于不可抗力等紧急情况，需要解除合同； 4. 双方在合同履行过程中，因重大误解或者一方显失公平，可以请求人民法院或仲裁机构解除合同； 5. 双方在合同履行过程中，一方严重违反合同约定，对方可以请求人民法院或仲裁机构解除合同； 6. 双方在合同履行过程中，一方迟延履行主要债务，对方可以请求人民法院或仲裁机构解除合同； 7. 双方在合同履行过程中，一方有其他违背诚信原则的行为，对方可以请求人民法院或仲裁机构解除合同。 2、约定的解除条件成就； 3、因不可抗力致使不能实现合同目的； 4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务； 5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 7、一手商品房的特别规定： 1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋； 2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋； 3）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 4）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； 5）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格； 6）因房屋质量问题严重影响正常居住使用的； 7）面积误差比绝对值超过3％的； 8）出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的； 9）由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的； 10）合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的； 8、法律规定的其他情形。 二、解除商品房买卖合同赔偿 因出卖人的过错导致商品房买卖合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 因此，从立法上看，我国已经确认了商品房买卖合同的解除与损害赔偿请求权能并行而非相悖的制度。但，具体到司法实践中，大部分法院都只支持部分损失，很少有全部损失都支持的。 如何确定房屋的差价损失呢？一般在法院都是首先主持调解，调解不成申请鉴定按照鉴定价格判决。 结语 总之，在房屋买卖合同中，有多种情形可以解除合同，包括双方经协商一致、根据法律规定、由于不可抗力等紧急情况、因重大误解或显失公平、严重违反合同约定、迟延履行主要债务、有其他违背诚信原则的行为等。同时，如果商品房买卖合同中有特别规定，例如商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋等，则适用相应的法律规定。如果出卖人有过错，导致商品房买卖合同被解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。最后，在司法实践中，法院一般主持调解，调解不成申请鉴定按照鉴定价格判决，确定房屋的差价损失。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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