| 问题 | 房屋拆迁货币补偿评估依据有哪些 |
| 释义 | 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据： 市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。 重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。 一、签订货币安置补偿协议要注意什么 （1）签订协议的主体应是房屋征收部门 按照《国有土地上征收与补偿条例》的规定，应该由房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，除此之外被征收人与其他主体签订的协议均属违法。 因此，被征收人在签订补偿协议的过程中务必要明确另一方主体的身份，只能与房屋征收部门签订补偿协议，避免陷入房屋已经被拆，而签订的补偿协议却系违法的困局。 （2）补偿协议的形式应合法 补偿安置协议的形式合法要求协议必须是书面的，且多数情况是统一的制式合同。在此要再次强调，对于被征收人而言，补偿协议越明确越好，避免征收方事后推脱。 因此被征收人一定要和房屋征收部门针对补偿相关问题进行协商，并以书面形式列入协议条款中，千万不可轻信征收人的口头承诺，在没有签订书面补偿协议的情况下就允许对方进行房屋拆迁工作。 在签订补偿协议的过程中，被征收人要注意书写格式规范，尤其是涉及到数字、年月的填写时，注意格式规范，以防对方事后私自篡改。 此外，协议中不要留有太大的空白，防止对方事后填充对其不利的条款或内容。 （3）保证协议内容明确、具体 对于被征收人来说，补偿协议越详细、条文越明确越有利。如果协议对补偿方式、补偿金额、支付期限等内容约定不清，政府很可能会一再推脱，导致被征收人得不到合理补偿，也增加了维权难度。 反之，如果协议能够对补偿安置事项约定得十分清楚，同时明确违约责任和违约赔偿数额，征收方也会有一定压力。即便后期需要走法律维权的道路，清晰明确的协议也能作为有利证据，对于被征收人而言，清晰明确的协议条款就是对自己权益的保护。 因此，在签订补偿协议的过程中，被征收人一定要就补偿安置的细节问题与房屋征收部门进行协商，并将双方达成的一致意见清晰地列入条款中。 （4）签订补偿协议后应至少保留一份协议原件 一般而言，补偿协议签订后，双方应分别持有一份或几分协议原件。 实践中征收人却常常以协议要经过审批为由拿走已经签字和按手印的协议，而只留给被证收人一份复印件。在这种情况下，被征收人手中没有协议原件，房屋征收部门拿走原件后如果擅自对协议进行修改，如减少补偿数额，篡改违约金额，即使被征收人走法律途径，也没有补偿协议原件可作为证据提交给法院，导致维权困难。 因此，被征收人一定要切记协议要当面签订、双方同时签字盖章、相互交换留底，规避不必要的风险。 二、补偿协议应该包括哪些内容 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 根据该条的规定，一般而言补偿安置协议应至少具备以下几项内容： （1）首先，补偿协议应该对补偿方式进行约定，明确是货币补偿还是产权置换； （2）如果选择货币补偿的，应该明确货币补偿金额及其支付期限； （3）如果选择产权调换的，应该明确产权调换房屋的地点、面积，被征收房屋与产权调换房屋的差价结算等内容； （4）对停业停产损失、搬迁费、搬迁期限、临时安置费或周转用房等内容进行约定； （5）对违约责任和争议解决方式作出约定。 |
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