| 问题 | 关于优先购买权纠纷的诉讼程序处理 |
| 释义 | 优先购买权纠纷案件，往往涉及出卖人、买受人、主张优先购买权人等多人参加诉讼，该类诉讼一般是由优先购买权人主张权利提起诉讼，应将出卖人列为被告，将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼，这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系，如果优先购买权人胜诉，买受人将因买卖关系无效而返还标的物；如果出卖人胜诉，买受人可合法受让和占有标的物。因此，买受人应作为无独立请求权的第三人参加诉讼。优先购买权在性质上属于形成权，只要条件相同，承租人的单方意思表示就能是承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同。笔者认为，在优先购买权人主张优先购买权时，其诉讼请求不仅应当要求确认出卖人于第三人之间的房屋买卖合同无效，而且应同时要求法院在法律文书中确定其与出卖人之间形成同于出卖人于第三人见买卖条件的买卖合同，以免讼累或其他可能发生的损害优先购买权人利益的事由。需要指出的是，如果承租人在提起诉讼时，并未提出要求按同等条件购买承租房屋，人民法院无权对此实体问题直接加以判定。因为我国民事诉讼实行自愿诉讼原则，人民法院无强制起诉权，尽管人民法院作出是否宣告房屋买卖合同无效的决定与要求承租人以同等条件购买承租房屋有密切关系，甚至直接涉及房屋出租人的利益，但人民法院不能对上述两个不同的诉讼合并处理。尽管如此，如果承租人提出确认房屋买卖合同无效之诉时未要求以同等条件购买房屋，法官应当询问优先购买权人是否同意购买承租房屋。如果其不同意购买，就会导致一旦法院确认出租人与第三人的房屋买卖关系无效，涉讼房屋无法出售，此时，承租人要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求显然属于恶意之诉。为防止上述情形的发生，如果出租人与第三人无恶意串通侵害承租人利益，房屋买卖合同也符合法律规定，无其他违法行为的情形，则人们法院不宜直接宣告房屋买卖合同无效，应以承租人是否同意按同等条件购买承租房屋为前提来断定是否需要支持其诉讼请求。法院在处理优先购买权纠纷时，还可以要求优先购买权人将相应的购物款先兴交至法院，由法院暂行保管，以确保在法律文书生效后优先购买权交易的顺利完成。这样一方面可以防止出租人利用优先购买权恶意提起诉讼的机会，阻挠出租人正常出售房屋，又有利于房屋价值的充分实现，同时保护了善意第三人的合法利益，是法律价值得以真正实现。 |
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