| 问题 | 二手房买卖常见纠纷有哪些 |
| 释义 | 购房者未能成功申请贷款，需以其他方式支付房款，否则构成违约。期房买卖合同受法律保护，符合转让条件应履行合同。合同中应约定户籍迁移为违约责任，确保售房人履约或获得保障。 法律分析 焦点一：购房者未能成功申请贷款 从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。 焦点二：期房限转之后的期房买卖 易双方所签订的购房合同应当受到法律保护，虽然根据相关规定，没有房产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了房产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权过户。 焦点三：户籍迁移 针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中，这样的措施是必不可少的。 结语 购房者在签订合同前应充分考虑支付能力和银行信贷能力，对于未能成功申请贷款的情况，除非合同中约定贷款失败可终止合同，否则购房者需以其他方式支付房款以避免违约。对于期房买卖，在合同中约定符合转让条件时办理产权过户，法院判决要求履行合同。针对户籍迁移问题，合同中应约定迁移户口为违约条件，确保售房人履行合同或违约时承担赔偿责任。这些措施在目前的房产转让与户籍迁移分离的体制中至关重要。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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