| 问题 | 买二手房房东违约 |
| 释义 | 在签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，买方当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。 一、回迁房没有按时间回迁怎么办 未按约定时间交付房屋除具有法定免责事由和约定免责事由外开发商应承担逾期交房的违约责任。通常情况下，双方在合同中约定：卖方不能按期交房的，比照中国人民银行有关延期付款的规定，按每迟延交付一天，按预期交房部分房款总值计算向买方支付一定数额的违约金。超过一定期限未交付的买方可以解除合同，卖方应双倍返还定金，返还已支付的购房款并按银行同期固定资产贷款利率偿还购房款利息。对于合同中未约定逾期交房违约责任的其责任应如何承担，实践中往往按逾期期限及逾期理由来考虑违约责任，如逾期在合理期限以内，则违约方应承担违约金并继续履行合同，如逾期时间较长，开发商怠于交房则购房一方有权要求解除合同和赔偿损失。 二、买卖按揭房产应注意什么 1、卖方注意事项。 通常，只有原来的贷款还清，抵押注销之后方可过户。而提前还款和注销抵押是需要一定时间的。银行一般不会随时受理提前还款，而是统一在一个月的某一天受理提前还款。因此，在签订买卖合同时，在进行过户之前卖家应留给自己足够的时间办理提前还款和注销抵押的手续。提前还款之后一般需要一个周的时间才能注销原来的抵押。因此卖家需要保证在约定的过户日期之前有足够时间办理上述手续； 如果买方需要银行贷款的，卖家同时需要注意在合同中明确约定买方第二笔款项的支付义务。第二笔款项通常是在买方取得房地产权证之后且银行取得该房屋之抵押权证(也叫他项权证)后的若干天内由银行将款项打入卖方账户。实践中，中介公司为了能够促成交易，在合同中往往对于买家办理银行贷款时间语焉不详。而买家往往由于个人资信问题可能长时间无法办下来贷款，导致交易长时间无法完成，而卖方此时也非常被动，因为合同未明确规定买方办妥贷款时间，所以很难以此追究买方违约责任。因此，从卖方利益而言，有必要在买卖合同中明确约定，买方须在过户之前取得银行贷款的批准并通知卖方，否则卖方可以拒绝过户并追究买方违约责任。 2、买方注意事项。 在买方需要贷款购房的情况下，买方需要注意贷款审批的进度。在买方个人资信并不优越的情况下，可能需要辗转几家银行之后方能取得贷款批准。因此，需要在合同中留有足够的时间申请贷款，或者对于贷款时间。实践中，经常由于买方贷款迟迟不能获批，导致交易迟延发生违约。 当存在转按揭安排时，买方在贷款获得银行批准后，卖方应自行或委托他人积极办理提前清偿其现存贷款并促使其抵押权银行注销抵押。买方需要明确卖方贷款清偿以及抵押注销的具体时间。 然而过长的贷款申请时间本身就蕴藏风险，在市场上涨时候，卖家容易毁约而导致交易终端或终止，买家将处于极为被动的状态。 三、没有购房资格购房定金能退吗 没有购房资格交了定金一般能退。在签订房屋买卖合同后出台限购新政导致买方从有购房资格变为无购房资格的，买方无需承担违约责任，定金应予退还。在签订房屋买卖合同前出台限购新政的，买方应负主要责任，定金可以不退。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 |
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