| 问题 | 手房交易中存在哪些风险 |
| 释义 | 二手房交易中存在哪些风险 随着居民生活水平的不断提高，买房、换房行为日益频繁。然而，在此过程中由此引发的交易纠纷也随之而来。目前，二手房交易的风险主要来源于以下几个方面： 交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权;买受方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。’ 交易房屋方面的风险。主要包括：房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围;房屋权属存有争议;没有经过共有人一致同意的共有房屋;房屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，承租人在同等条件下的优先购买权益的;房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;被依法査封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;交易房屋存有质董瑕疵，有的房屋甚至还有大量的物业及水电等费用没有结清等。总之，二手房买卖中确认房屋产权的真实性非常重要。建议：买方在签订房屋买卖合同前应到房地局产权产籍处査询房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型(如房改房、集资房、拆迁安置房等，不同的类型的房产，它的土地取得方式及使用年限是不一样的)等情况后，买卖双方再签订房屋买卖合同。 房屋贷款风险。二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款，实践中常发生的纠纷是，为了达到居间合同的目的，很多中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款等。一旦办理不成，造成的损失很难弥补。事实上，银行对购买二手住房的贷款审核比较严格，而且还会涉及对所交易的房产进行严格的评估作价以及相应的贷款政策等，所以，买方最好应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。 产权转移登记过程中风险。这个问题的产生，主要有两大原因：第一，不动产交易，其产权交付和动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介入，通常需要一个过程来完成;第二，从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看，需要不动产交易和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。这是一对矛盾。在房地产登记条例当中，对这个问题，已有相关的规定，但没有完全解决问题。现有的规定，主要表现为两点：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻;第二，交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准，如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。那么，在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险，并未明确。这对买卖双方的付款方式、交房时间产生了重要影响。因此，买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续;若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施;若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋査封，防止房屋被转移。 |
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