| 问题 | 土地抵押的注意事项有哪些 |
| 释义 | 无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。 土地使用权抵押的前提： 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。 抵押须有书面文件。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。 一、土地使用证的作用 （1）按约定或规定用途使用土地。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 （2）土地使用权转让。是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让应注意：转让方必须按土地出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。例如，转让房地产，属于房屋建设工程的，需完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，应形成工业用地或者其他建设用地条件。转让方和受让方之间应当签订转让合同。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。办理过户登记。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应依法办理相关手续。受让方使用土地的年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 （3）土地使用权作价出资。是指土地使用者依法将土地使用权评估作价后，作为资本出资或入股，用于合资、合作、联营等，并按出资数额行使相应权利，履行相应义务的行为。如我国《公司法》规定，股东／发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。《合伙企业法》规定，合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或其他财产权利出资。《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。以土地使用权作价出资应注意：（1）依法对土地使用权评估作价。根据《公司法》的规定，对作为出资的土地使用权，必须依据法律、行政法规的规定进行评估作价。但是，根据《合伙企业法》的规定，合伙人以土地使用权作价出资的，可以由全体合伙人协商确定，或者由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。（2）办理土地变更登记手续。如果土地使用者仅以土地使用权作为合作条件与他人合作、联营的，土地使用权没有发生转让，不用办理变更登记手续。如果土地使用者以土地使用权作价向公司、企业法人投资或者与他方成立公司、企业法人等，则发生土地使用权转让，应办理变更登记手续。 （4）土地使用权抵押。是指债务人或者第三人不转移对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。土地使用权抵押应注意：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物应随之抵押。抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。应当办理抵押登记。 （5）土地使用权出租。是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁应注意：出租人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁。出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同。承租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。出租人应当办理登记。 二、签订质押合同要注意哪些事项 1、当事人应当以书面形式订立抵押合同。 2、明确抵押合同是主合同(借款合同)的从合同，主合同无效时，抵押合同也无效。目前我国法律是禁止企业间进行借款的，而对个人之间借款没有此规定，故在签订抵押合同时要特别注意主合同的有效性。 3、抵押合同中不能约定“在债务履行期届满，抵押权人没有清偿债务能力时，就将抵押物的所有权转移给债权人所有”。此约定没有法律效力。 4、用必须办理抵押登记的财产比如房产、土地、汽车等作抵押物的，应向有关部门申请抵押登记，不办理抵押登记手续的，抵押合同不生效；用其他财产作抵押物的，可以自愿向公证部门申请抵押登记，并且只有办理了抵押物登记手续的，才有对抗第三人(抵押合同以外的人)的效力。 5、注意办理抵押物登记的法定部门。仅仅以土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；以车辆、船舶抵押的，为运输工具的登记部门；以企业设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 |
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