| 问题 | 贷款购买期房必须办理预告登记 |
| 释义 | 贷款买期房不必须预告登记，双方可以自行决定。预告登记是指不动产物权变动所需要的条件尚未成就时，为限制债务人处分该不动产由请求权人向登记机关申请进行的预先登记。预告登记将债权通过登记的方式记载下来并予以公示转化为准物权，具有排他性的法律效力。 一、不动产预告登记的法律效力 不动产预告登记的法律效力为：在没有征得预告登记人的同意，如果出卖人再次对该不动产进行处分，并不会产生物权效力。 根据2021年1月1日起生效的《民法典》第二百二十一条的规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 二、预告登记个人可以办吗 预告登记个人可以办，只要符合条件就可以。在与开发商签订《商品房买卖合同》后，准备资料到房管局备案。房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 《民法典》第二百二十一条【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 三、房产预告登记的性质 预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来能够实现房地产所有权，按照合同约定向房地产登记机关提交申请的一种行为。房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因致房产权利权属发生转移的当事人，应当申请房地产权属情况变化后的转移作预告登记。 （一）关于其法律性质，究竟是一种物权，或仅为一种债权保全手段，甚有争论。预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。 （二）预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。 （三）预告登记的性质是使被登记的请求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 |
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