| 问题 | 购买新商品房屋后的转卖流程 |
| 释义 | 转让新购商品房有两种情况：一是未办理房产证，可与开发商协商修改合同名字；二是已办理房产证，需准备材料、寻找买方、签订合同、审核资质、进行网签、资金交付、交税过户。过户需双方身份证、房产证、土地使用证。完成过户后，商品房可转售他人。 法律分析 转让新购买的商品房有两种情况： 第一种是还没有办理房产证，可以找开发商沟通，将原订合同上名字修改成转让后的名字，就可以房产证业在办理成转让后的名字。因为办理房产证是根据购房合同名字办理。这种情况是比较容易的一种。 第二种是已经办理了房产证，这种情况就比上面第一种麻烦一些，下面就这种情况详细解说一下。 1.准备所需材料：身份证、产权证、户口本、婚姻证明、银行卡。 2.寻找买方，想要简单点的可以寻找中介办理，不愿支付中介费用的也可自行寻找，只是风险和时间成本较高。 3.确认买方后，签订合同，收取定金，所谓定金是买方为确保契约覆行，交付卖方的金钱，具有契约上的效力。您收下定金后，若买方反悔，则您有权没收定金，反之若卖方(您)反悔，则必须加倍退还。 4.到达审核环节，买方需要做资质审核，确定有购房资格;卖方也需要做房屋核验，以确保房屋产权清晰，无抵押查封可正常上市交易(两项可同时进行)。 5.进行网签：二手房网签是房地产管理部门强制要求。一旦网签成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，您也就无法再将房屋售予他人。当然一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以打网签，买卖双方可以去房产所在地的住建委出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。 6.资金的交付：资金过程中，您需要在银行开户，买方将钱打入该账户，银行将这笔钱暂时冻结，过户完成后解冻，付给您。 7.交税、过户：买卖双方必须在签约后30日内去房屋所在地的地税局完成缴税，买方契税需在房管局缴纳。同时准备过户需要的证件：买卖双方身份证明(买卖双方任何一方不能到场，则需提供委托书、身份证原件及复印件);存量房网签信息表(原件);原始购房或合法票据原件及复印件;购房时间或原始发证时间与现有产权证明不一致的提供证明原件及复印件;房屋产权证(原件及复印件);国有土地使用权证(原件及复印件);带有银联标志的银行卡刷卡缴税(信用卡仅限本人使用)。 8.最后一步就是收尾款了：买方将剩余的屋款全数付清。 房屋买卖本着双方自愿的原则进行，买卖完成后，双方还需要去地税局缴税，同时准备过户。过户需要买卖双方的身份证、房屋产权证、土地使用证。过户完成后新购买的商品房就卖个别人了。 结语 转让新购商品房有两种情况。第一种是未办理房产证，可与开发商沟通将合同上的名字修改为转让后的名字，办理房产证时以转让后的名字办理。这种情况较为简单。第二种是已办理房产证，较为繁琐。需要准备身份证、产权证、户口本、婚姻证明、银行卡等材料。寻找买方后，签订合同并收取定金。买卖双方需进行资质审核和房屋核验，然后进行网签。资金交付时，买方将款项打入您在银行开设的账户，过户完成后解冻并支付给您。买卖双方需在签约后30日内缴税并办理过户手续。最后，买方支付剩余款项，完成房屋买卖。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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