| 问题 | 二手房买卖出现产权面积争议，怎么处理？ |
| 释义 | 二手房买卖中，合同约定房款总价但未约定每平方单价，按实际产权证面积为准，双方不能主张按实际面积“多退少补”，但诚信原则下卖方应如实披露房屋面积，买方应谨慎核实信息，避免纠纷。 法律分析 二手房买卖中，如合同仅约定房款总价，未约定每平方单价，又约定“以实际产权证面积为准”，按照存量房买卖市场交易习惯，应认定房屋是按套定价交易，事后双方均不能主张按实际面积“多退少补”。 当事人在缔约阶段，按照诚信原则应承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务，如实披露可能影响交易的事实。价格是房屋买卖合同的重要条款。建筑面积大小不仅关系到对房屋的实际利用，也是评估房价的重要因素，足以影响交易。 “民事活动中，当事人应按照诚信原则承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务，如实向对方披露可能影响交易的重要事实。对二手房而言，卖方对房屋真实产权面积是清楚的，理应如实陈述。当然，由于房屋的建筑面积通常不是整数，生活中人们往往按照四舍五入法取整数披露面积信息，会有一些误差，这符合记忆规律和交易习惯，不构成欺诈。但如误差值超出了合理范围，对价格产生较大影响的，则属于不实陈述，买方可依法主张权利。从另一方面，订立合同过程中，买方也应当尽到谨慎义务，对签约主体资格、房屋的产权状况及实际使用情况等进行核实，避免在今后合同履行中产生纠纷。” 拓展延伸 解决二手房产权面积争议的有效方法 解决二手房产权面积争议的有效方法可以从以下几个方面考虑。首先，购买二手房时，应仔细核对房屋的产权证明和相关文件，确保面积信息准确无误。如果发现面积争议，可以请专业的测量机构进行房屋面积测量，以获取准确的数据。其次，可以与卖方进行协商，寻求友好解决的方式，例如通过重新协商价格或面积调整来解决争议。如果协商无果，可以寻求法律援助，向相关部门或法院申请调解或诉讼解决争议。此外，购房者还可以咨询律师，了解相关法律法规，以保护自身权益。总之，解决二手房产权面积争议需要综合考虑多种方法，选择适合自身情况的解决方案，以确保自身权益得到有效维护。 结语 在二手房买卖中，合同约定不明确房屋面积单价的情况下，按照存量房交易习惯，房屋应按套定价交易，双方不能主张按实际面积进行多退少补。诚信原则要求当事人在缔约阶段应如实披露可能影响交易的事实，房屋面积大小不仅关系到实际利用，也影响房价评估。解决产权面积争议可通过核对产权证明、协商解决或法律援助等方式，以保护购房者的权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 |
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