| 问题 | 民法典关于二手房买卖的规定，二手房买卖需要注意什么 |
| 释义 | 二手房买卖的主旨：民法典规定二手房买卖需满足民事行为能力、真实意思表示，出卖方须为房屋所有人，买卖行为才有效。买方需注意房屋所有权真实性、共有财产需共有人同意、债权债务纠纷、抵押情况、是否允许出售、建筑面积准确性等事项。无效合同包括分别转让房产地产、未办理过户手续、产权主体问题、侵犯优先购买权、单位违规购房、欺诈行为、非法转让。 法律分析 一、民法典关于二手房买卖的规定 民法典规定，进行二手房买卖时，对双方当事人的限制是当事人有民事行为能力、出卖方是房屋的所有人、二手房买卖是双方真实意思表示，这样买卖行为才有效。 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记 二、二手房买卖需要注意什么 二手房买卖需要注意以下事项： 1.要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。 2.要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。 3.二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。 4.应当审查二手房有无抵押等情况。 5.要看所购二手房是否属于允许出售的房屋。 6.要看所购二手房的建筑面积是否准确无误。 7.应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。 三、哪些房屋买卖合同属无效合同 以下房屋买卖合同属无效合同： 1.房产、地产分别转让，合同无效。 2.未办理登记过户手续，合同无效。 3.产权主体有问题，合同无效。 4.侵犯优先购买权，合同无效。 5.单位违反规定购房，合同无效。 6.买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。 7.非法转让，合同无效。 结语 根据《中华人民共和国民法典》关于二手房买卖的规定，有效的二手房交易应满足双方当事人具备民事行为能力、出卖方为房屋所有人，并真实表示意愿。在进行二手房买卖时，需注意房屋所有权的真实性、完整性和可靠性，审查相关文件，确保房屋拥有两证。此外，还需留意共有财产情况、债权债务纠纷、抵押等情况，并核实所购房屋是否允许出售，建筑面积是否准确无误。对房屋质量、地段、环境、价位、结构、采光条件以及物业管理等也需进行考察。若房屋买卖合同存在房产、地产分别转让、未办理登记过户手续、产权主体问题、侵犯优先购买权、单位违规购房、欺诈行为或非法转让等情况，则该合同属无效合同。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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