| 问题 | 签订二手房买卖合同需要注意哪些方面 |
| 释义 | 1、要确认房主真实身份。对于业主证件的真实性和其与业主身份要核实。 2、要明确双方违约责任。 3、要标明付款过户时间。 4、要注明费用交接时间。 5、注意房屋是否存在共有人。 一、物业费交接完，过户费要怎么算？ 1、与原业主约定具体的交接时间; 2、购房者、业主、中介公司服务人员三方同时到场; 3、查看水、电、气余量并确定无欠费; 4、需要的话可以将水电气余量折合成现金付给原房主; 5、检查水、电、气设备是否可以正常使用; 6、检查原房主留下的家具、电器的完好度; 7、检查各个房间的质量; 8、原房主将水电气卡、房卡、房间钥匙、车位钥匙交付给购房者; 9、三方一起到物业公司结清原房主的应付费用; 10、由物业公司提供结清证明并交付购房者保管; 11、更改物业公司业主档案、信息; 12、按照合同约定的其他条款完成其他特别约定; 二、遗产房怎么过户 遗产房过户的流程如下： 1、公证 继承人在办理房产继承手续之前，先要将进行遗产继承公证，继承人在办理继承过户的时候要先去房屋所在地的区公证处办理继承权的公证，如果房子的属性还是外销商品房的话还需要去市公证处办理公证。办理公证中需要提交以下材料： （1）被继承人的死亡证明； （2）所继承房屋的产权证明或其者他凭证； （3）户口簿或者亲属关系的证明文件； （4）继承人的身份证件； （5）有遗嘱的提交，被继承人留下的遗嘱。 2、房地产管理 继承人在办理完遗产继承公证的手续之后，需要带着以下材料到房地产进行继承登记： （1）继承权公证书的原件； （2）继承过户的申请书； （3）继承人的身份证； （4）房地产权原件； （5）房屋平面图； （6）契税完税证以及契税完税贴花 （7）被继承人的死亡证明 （8）其他相关文件。 3、费用交纳 继承人在办理房产继承手续的过程中也会产生几笔费用，需要交的三大主要费用是：手续费、印花税、测绘费。在这过程中的收费也是按照国家的相关规定来的，使用的是差额定率累进计费法。也就是说按照房地产价格总额大小划分费率档次，分档次计算各类档次的收费，个档次收费额累计之和就是收费的总额。 4、房产过户登记 继承人在办理了上面的这些手续之后，就可以办理房屋过户登记了，申请人应当向登记机构提交如下材料： （1）《房地产登记申请书》原件； （2）身份证明的复印件； （3）房地产权证书的原件； （4）继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书的原件； （5）契税完税凭证的原件； （6）公安部门开具的被继承人死亡证明； （7）房屋产权证书； （8）申请人的身份证； （9）相关完税； （10）法院调解书、判决书； （11）其他相关文件。 5、领取证书 如果相关部门将资料审核完毕并通过后，新的房产证书就会出来，按时领取就可以。 房产过户要注意事项有如下： 1、房屋产权是否明确； 2、是否存在多个共有人； 3、买卖双方身份证明是否真实有效； 4、房屋质量是否合格； 5、房屋是否被限制交易或已列入拆迁范围； 6、中介公司是否存在暗箱操作等。 总之，如果遗产房子需要进行过户的话，需要到公证处办理房产继承公证。办理完继承公证之后再到房产交易中心办理相关遗产房屋过户手续。在进行办理的时候，需要带好被继承人的死亡证明和继承人证明才行。 三、合同签订注意事项 一、核实确认对方当事人的主体资格 1、合同对方为自然人：核实并复印、保存其身份证件，确认其真实身份及行为能力。 2、合同对方为法人：到当地工商部门查询其工商注册资料并实地考察其公司情况，确定其真实性; 3、合同对方为“其他组织”：对方当事人为个人合伙或个人独资企业，核对营业执照登记事项与其介绍情况是否一致;由合伙人及独资企业经办人签字盖公章。 二、合同形式 1、必须以书面形式签订合同; 2、采用口头、信件、数据电文形式订立合同的，必须签订确认书并盖章签字; 3、倒签合同要标明合同背景。 三、合同的必备条款要具体、明确 1、当事人名称须真实、一致; 2、合同标的、数量、质量、价款、包装方式要具体、明确; 3、注意验收方法、程序和时间; 4、履行方式须具体：交货方式、结算方式; 5、履行期限须确定某一时间点或时间段; 6、违约责任要量化为违约金或确定违约赔偿金的计算方法。 四、合同内容不得损害社会公共利益、不得恶意串通损害国家、集体、第三人的利益，不得含有造成对方人身伤害或因故意及重大过失造成对方财产损失的免责条款。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第三百零一条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。 |
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