| 问题 | 什么是租售同权，租售同权带来的问题是什么？ |
| 释义 | 一、什么是租售同权 租售同权，住建部称将立法明确“租售同权”：租房与买房居民享同等待遇，住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。 二、租售同权带来的问题 租售同权可以说一种有益尝试。给过快增长的房价降温、抑制投机和泡沫，发展房屋租赁市场是手段之一，也是大势所趋。在去年底的中央经济工作会议、国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，都有比较详细论述。从这个角度看，“租售同权”无疑是助推住房租赁市场发展的政策延伸。如果租房子就能享受买房子所附带的一切权利，自然会有更多人选择租房子。 也正因此，“租售同权”政策背后的所带来的问题，可能还不只是房子，而是附着于房子上的权利分配，即城市资源如何分配的问题。以大家最关心的教育资源为例，“租售同权”意味着赋予承租人子女就近入学的权利，目的在于把部分教育资源分配给无法承受高价学区房的人。但“租售同权”不过是改变了分蛋糕的方式，而蛋糕本身并没有变大，优质教育资源仍非常稀缺。所以，最终的结果是“以前买不起，现在租不起”，实际上不无道理。 在一般意义上，任何一项公共政策都是问题导向的，如何解决问题、如何协调各方利益、要达到怎样的效果，这些是决策者的核心关切，也应是我们共同关注的焦点。而公共政策本身的复杂性就在于：它可能受到各种意想不到因素的影响，甚至也会因为舆论的压力而发生扭曲，往往难以精准预测。比如学区房租金上涨，会不会吸引投机者买入，反而又抬升学区房价格呢？“租售同权”在优质教育资源区和一般教育资源区，会不会产生不一样的效果？等等这些问题，都需要决策者科学研究，更需要公众理性探讨。因此，不少文章要么用“颠覆性”“革命性”来形容这项政策，要么认为“租售同权”完全是“白费力气”，甚至会引起反效果，这两种态度实际上都值得警惕。 三、房屋买卖合同无效的情形 1、房地产分离出卖，合同无效 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户，合同无效 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题，合同无效 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权，合同无效 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 |
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