| 问题 | 商品房售后包租协议的注意事项及解读 |
| 释义 | 预售商品房建设中，需注意承包人的优先受偿权和限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。未支付工程价款可能导致买受人权益与承包人权益的冲突。开发商将土地使用权设定抵押给银行取贷款，虽合法但对购房者风险巨大，如开发商无法偿还贷款，银行行使抵押权，购房者的债权保障将大大降低。 法律分析 (一)注意承包人的优先受偿权 在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。 (二)注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押 实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，将使预购人债权实现的安全保障已大为降低。 拓展延伸 商品房售后包租协议的法律规定与合同纠纷解决方法 商品房售后包租协议的法律规定是指针对商品房交付后，买方与租赁方之间达成的租赁协议，涉及租金、租期、维修责任等方面的约定。根据相关法律法规，租赁双方应遵守协议内容，并承担相应的权利和义务。若在协议履行过程中出现纠纷，可采取多种解决方法，如协商、调解、仲裁或诉讼等。协商是首选，双方可通过友好沟通解决分歧。如协商无果，可寻求第三方调解或仲裁机构的帮助。若仲裁或调解无效，当事人可依法向人民法院提起诉讼，通过法律途径解决合同纠纷。在处理合同纠纷时，应根据具体情况选择适当的解决方法，维护自身权益。 结语 在预售商品房交易中，需注意承包人的优先受偿权和限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押的问题。若开发商未按约定支付工程价款，可能引发买受人权利与承包人优先受偿权的冲突。同时，开发商将土地使用权设定抵押给银行取得贷款，可能给购房者带来严重危险。在商品房售后包租协议的履行过程中，双方应遵守协议内容，并可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷。维护自身权益时，需根据具体情况选择适当的解决方法。 法律依据 《中华人民共和国民法典》第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 |
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