| 问题 | 二手房交易中常见的陷阱有哪些？ |
| 释义 | 进行二手房交易的时候常见的陷阱有：房屋产权不明确；房屋质量不合格或与合同要求不一致；定金不退的霸王条款；房屋被限制交易或已列入拆迁范围；中介公司存在暗箱操作等。《民法典》第五百零九条《民法典》第五百零九条《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二手房交易的常见纠纷有哪些 关于二手房产买卖合同的纠纷问题很多，比如因房价上涨，卖家毁约问题；户口迁移问题；逾期付房款问题；过户税费争议；房屋面积差异等等。处理纠纷的程序：1、要分析《买卖合同》，看是否对已经产生的纠纷有约定；2、根据合同约定，和双方已经履行合同的情况，分析哪一方违约；3、守约方可以主张违约方承担继续履行、赔偿损失的违约责任，也可以根据合同约定和法律规定请求解除合同，赔偿损失；4、要保存好双方履行合同的凭据：比如汇款凭证和收条、短信、微信记录、通讯记录等等。为了减少二手房交易纠纷的出现，在交易之前对房屋状况要了解清楚，选择正规信誉好的中介机构合理选择房源，在签订合同时要考虑周全，对有可能出现的问题双方作出明确约定，这样才能避免日后的麻烦。 二手房交易有可能存在哪些中介陷阱 1、隐瞒真相房产交易的手续、流程、要求，以及税收政策等变更得比较快，甚至在不同区的交易中心都有细微的差别，中介基本上都能在第一时间获取这些信息，为了让买卖双方达成交易以便收取佣金，中介往往利用自己的这些优势对客户进行诱导、欺骗、隐瞒。2、虚假承诺有的购房者想要买便宜的房子，中介就向其出售只有使用权的房子，并假意承诺等到产权办下来就可以过户，结果等到购房者支付了房款，产权却久久办理不下来，想要找中介讨说法，也找不见人了。3、霸王条款居间合同中频繁出现“若甲、乙双方中任一方未按双方签订的定金协议约定的期限履行各自义务，则违约言赔偿中介方总房价的2%的违约金”等类似的条款，其实这都是霸王条款，因为买卖双方有时没有履行义务并不是出于自身的原因，还可能是由于中介的不规范操作导致的。4、获取不当利益在房产交易中，客户通过中介公司介绍的银行办理抵押贷款，或是通过中介介绍的担保公司为下家的付款能力提供担保等，中介都能从银行或担保公司处取得回扣。所以，“零中介”、“中介费打折”的方式表面上看是中介的“让利”，但事实并非如此，由于中介不从买卖双方处获得利润，此时中介只是银行、保险公司的销售员，这会大大增加房产交易的风险，对买卖双方来说，肯定是弊大于利的。5、挪用客户资金有时客户的房款划入的是中介公司账户，而银行对中介公司使用资金不能起到监督的作用，所以，中介公司账户内大笔流动的资金是否会被挪用，这完全取决于中介公司的道德自律。如果合同约定下家将房款划给中介，再由中介付给上家，那么中介收款后出具的是中介公司的收据，一旦中介挪用资金，下家仍然要向上家承担违约责任，使得下家白白蒙受损失。 二手房交易如何预防定金陷阱？ 二手房交易预防定金陷阱： 1、定金不能退换，买房前要查卖方资格和房屋产权； 2、签订定金协议要看清细节； 3、购房定金的金额。 在法律方面，定金协议对于买卖双方都有约束力，双方当事人必须按照约定履行义务，否则要承担一定的法律后果。 二手房交易小心中介陷阱 合同陷阱：高额的“违约金”不良中介，往往会设定“房地产买卖合同”的签约期限，如果买卖双方在约定期限内不能签约，那么就必须承担“违约金”，但是在格式合同中相应的条款中又故意规避了中介公司自己应尽的义务，比如对房屋是否已有产权证、是否还存在共有人,房屋的必要居住使用条件、所在小区中必须告知的与居住相关的情况等。在此情况下，买卖双方往往因发生诸多分歧而不能按期签约，此时不良中介就会索取违约金,要求买方承担不签订房屋买卖合同的违约责任，令买方叫苦不迭。花式定金陷阱：“意向金”、“诚意金”正规的中介公司会在合同条款中,明确将意向(诚意、订)金与定金区分开来,明确意向(诚意、订)金的处理方式(这点买方一定要看清),明确何种情况下可退,何种情况下转为定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向(诚意、订)金的处理方式,模糊与定金的概念。一旦交易不成,也以种种理由拒绝退还买方的意向金。更有甚者,直接给买方开据“定金收据”。“看房确认书”陷阱：房子看一眼就要两万客户看房,若中介坚持要签消费者签下“看房确认书”,有可能被中介用作诉讼证据。案例:张女士陪老母买房,相中了某小区,条件是光线好,噪音小的房。当天在某中介看两套房均不满意。中介说朋友处有套符合条件的房要卖,80余平,要64万,张女士觉得价格太高,未果。几天之后,中介给其老母打电话,声称可以少一点,让交钱订下,否则就没有了。老人说还没有看房呀,中介说交了钱对方才给钥匙,才能看房。于是老人交了2万元所谓定金,写下了定金收条。次日老人和张女士看房后大失所望。开始中介说房主把钱拿走了要商量,之后以“看房确认书”且有老人的签名为由拒绝退还的定金。如何选择一家正规靠谱的中介公司呢?1、在实际选择房屋中介公司时，消费者首先可以通过网络、相关监管部门和亲戚同事朋友处做好中介公司的资信调查，包括中介公司是否拥有合法经营资格，有没有过经营欺诈行为，所得到的社会评价等。2、一般而言，选择口碑好、品牌较大的中介连锁往往较容易获得更为专业、放心的中介服务。通常，大型的品牌中介具备一定的规模，渠道较广、客户信息和房源信息也会较为丰富。由于中介的服务往往具有区域性，消费者一般可通过实地走访的形式，将所要租赁、买卖的房屋周围考察一番，通过比较中介公司的店数规模、门店外观、办公环境等，就能大致判断这些中介公司的实力和正规程度。3、同时，与中介公司的工作人员直接接触也可以进一步了解中介公司的专业度。服务人员的穿着是否得体、谈吐中对市场的认知度、指导买卖时对交易流程的熟悉度，这些都可以从侧面看出一个中介公司的专业程度。在委托洽谈的时候，消费者还可留意中介公司的立场和操作原则，对于一些专业度不足、立场不坚定或提出明显不合常规的要求的中介公司，最需要多加注意并心生警惕。4、另一方面，消费者还可以向进行过二手房买卖的亲友打探经验，听听身边人的切身体会;也可以搜索媒体、互联网，查看是否有自己所选中介的负面报道以事件的解决方式，以此来判断中介公司是否值得信赖。值得注意的是，目前房源信息在网上的流通性较大，消费者可能会遇到多家中介主动前来“骚扰”的情况，消费者也可借此多方比较，最后认准最合适的即可。 二手房买卖中介的陷阱有哪些 陷阱一：中介公司将《买卖合同》与《居间合同》合二为一。陷阱二：中介公司故意不履行解释居间报酬所对应的具体含义的义务。陷阱三：中介公司故意以口头形式作出部分承诺。陷阱四：中介公司诱使购房人签订规避中介公司责任与风险的文件。根据相关法律规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：(一)是否与委托房屋有利害关系;(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;(三)委托房屋的市场参考价格;(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险;(五)房屋交易涉及的税费;(六)经纪服务的内容及完成标准;(七)经纪服务收费标准和支付时间;(八)其他需要告知的事项。 该内容由 冯莹莹律师 和 律说律答 共创回答 |
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