| 问题 | 门面转让合同怎样理解 |
| 释义 | 一、房屋转租法律关系。 实践中，门面合同的转让者往往是该门面所处房屋的承租人，他（她）常常并不是该房屋的所有人，因此，他首先是要将自己从房屋出租人那里租赁到的房屋转租给门面转让合同的受让者，根据我国现有法律规定，转租必须经过出租人的同意，否则，出租人可以随时解除租赁合同，转租人将因此陷于巨大的法律风险之中。 二、承租人为经营需要添加装修附属物及购买经营用品等物品所有权转移的法律关系。 实践中，门面转让人从出租人那里承租房屋后，往往会对该门面根据经营需要进行相应装修，并购买相应经营用品，这些装修物及经营用品的所有权归属于承租人（即本文中门面转让人）所有，承租人在转让门面时，往往会约定对该装修物及经营用品的转让价格，实际上是转让人对其所有权的处置。 实践中常常会出现这种情形，当事人双方仅在合同中约定转让价格，但并没有明确约定该类物品所有权的最终归属，但是根据此类合同的性质及商业惯例，我们一般认为门面转让人实际上是对该类物品所有权的处置行为。 顾名思义，转让即是对所有权的处置行为，但是，转让人很显然无法处置房屋所有权，房屋属于房东所有，转让人只能够征得房东同意进行转租，实质的权利义务当事人双方是房东和受让人。因此，所谓门面转让，其实质是承租人对自己所有的房屋装修附着物及经营用品所有权的处置行为。 所有权的处置行为必须经过所有权人的明示同意，因此，有一类合同值得我们引起注意，比如，承租人和第三人签订了门面转租合同（注意，该类合同名称不是门面转让合同），而且，合同具体条款中并未约定原属承租人所有的装修附着物及经营用品的所有权归属，该类物品所有权是否发生转移，笔者以为，应该没有转移，即该装修附着物等经营用品仍属原承租人所有。 三、商誉、客源等无形财产的转让。 门面转让合同时，原承租人经过一段时间的经营，往往会形成相对固定的客源，在业内会形成较为良好的商誉，这些都是承租人所拥有的无形利益。而且这种无形利益往往是和该门面捆绑在一起，该门面存在，该种无形利益就有可能存在，该门面转换商号、经营方式或消失，该种利益也会跟着消失。 因此，门面转让时，承租人往往会以高于房屋租赁价格及装修附着物等经营物品价值之和的价格转让，高出的部分在扣除物价上涨等因素后，可以视为是转让人对其所有的商誉、客源等无形财产的处置行为。 |
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