| 问题 | 在哪些情况下，承租人不能享受优先购买权？ |
| 释义 | 在以下情况下，承租人无法主张优先购买权：房屋的共有人行使其优先购买权、房屋的承租人行使优先购买权且符合相关法律法规的规定、房屋的承租人行使优先购买权，但与其共有人之间存在事先约定的情况。同时，在房屋过户后，原租赁合同仍然有效。如果出租人将房屋出卖给近亲属，承租人可以享有优先购买权，但需满足一定条件。如果承租人在十五日内未明确表示购买，则视为放弃优先购买权。 法律分析 在以下情况下，承租人无法主张优先购买权： 1. 房屋的共有人行使其优先购买权； 2. 房屋的承租人行使优先购买权且符合相关法律法规的规定； 3. 房屋的承租人行使优先购买权，但与其共有人之间存在事先约定的情况。 （二）出租人将房屋出卖给近亲，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 一、房子过户了原租赁合同有效吗 房子过户了原租赁合同有效。 买卖不破租赁，原租赁合同继续有效。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 二、承租人可以购买承租人住房的房屋吗 承租人可以购买，其享有优先购买权。当出租人出售租赁房屋的，应提前通知承租人，但如果出租人将房屋卖给按份共有人或出租人近亲属的除外。通知后15天内承租人未表示购买的，视为放弃。 根据2021年实施的《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 拓展延伸 房屋优先购买权是指什么 房屋优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买房屋的权利。拥有优先购买权的人包括承租人、房屋共有人、公共旧房原住户和原产权单位。根据相关法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 结语 承租人无法主张优先购买权的情况包括：房屋的共有人行使其优先购买权、房屋的承租人行使优先购买权且符合相关法律法规的规定、房屋的承租人行使优先购买权，但与其共有人之间存在事先约定的情况。此外,出租人将房屋出卖给近亲属的情况下,承租人的优先购买权也将被排除。如果房屋过户了,原租赁合同仍然有效。 法律依据 《民法典》第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利； 但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 |
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