| 问题 | 买卖不破租赁已经缴纳的租金应该怎么办 |
| 释义 | 可以协议解决也可以起诉处理。买卖不破租赁的条件是存在合法合同、租赁物已经交付或者所有权已经转让给第三人等。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护。 一、买卖不破租赁的条件是什么 1、存在合法有效的租赁合同 要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时，需要注意的是，根据我国民法典的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。 2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人 租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。 3、租赁物已经交付于承租人 “买卖不破租赁”构成要件中的交付，除指出租人已交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。主要理由是，一方面，承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益，无此收益则失去了强化租赁权的基础；另一方面，承租人未占有不能起到公式作用，为维持交易安全，不应赋予租赁权对抗力。 4、所有权发生变动是在租赁期间内 “买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。 |
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