| 问题 | 合同违约解除后能否继续使用买卖不破租赁？ |
| 释义 | 买卖不破租赁原则适用于租赁房屋发生所有权变动的情况，保护承租人的租赁权。除非存在抵押权或法院查封等特殊情况，买受人应继续履行原租赁合同。当事人可以约定解除租赁合同，但需在买卖合同前告知买方租赁合同的存在。买卖不破租赁原则不适用于强制措施下的不动产。 法律分析 如果当事人约定了违约解除合同的，可以选择解除合同，也可以选择适用买卖不破租赁原则 买卖不破租赁原则是应当遵守的，在城镇房屋租赁合同中同样如此。出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。 受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。 司法解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是： 1、承认买卖不破租赁规则，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。 2、规定买卖不破租赁的两个例外：一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现，抵押权人实现抵押权，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。 3、如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。 适用买卖不破租赁原则之前，买卖合同的卖方必须将不动产的实际情况在订立合同时告知买方，履行先合同义务，如果没有告知的，视为买方不知道租赁合同的存在，但是此时也不能产生对抗效力，只有处于破产、人民法院查封等强制措施下的不动产才不适用。 结语 买卖不破租赁原则是城镇房屋租赁合同中的基本原则。根据该原则，即使在租赁期间发生所有权变动，租赁关系仍然存在，新的房屋受让人需要继续履行原租赁合同。这一原则的目的是保护承租人的权益，给予其更多的保障。然而，根据司法解释，买卖不破租赁原则有两个例外情况，即房屋在出租前已设立抵押权或被人民法院依法查封。除此之外，双方当事人也可以在租赁合同中约定不受买卖不破租赁原则约束。在适用买卖不破租赁原则前，卖方应当履行告知买方不动产实际情况的义务。然而，若卖方未履行告知义务，买方对租赁合同的存在无知，但此时也不会对抗租赁关系的产生。需要注意的是，强制措施下的不动产不适用买卖不破租赁原则。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 |
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